“追加”的限购令：东莞、杭州楼市补丁背后

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“追加”的限购令：东莞、杭州楼市补丁背后

观点地产网 前后间隔不到一天，两个在上半年赚足风头的“新一线”城市，相继给楼市添加补丁，推出“加强版”的调控细则。这些细则追加的背后，无疑是为了支持楼市自住需求，抑制投机炒房，但两个距离1000多公里的城市，难免也有着不一样的境遇。

9月3日，东莞市住房和城乡建设局以下简称“东莞住建局”、东莞市不动产登记中心、东莞市人力资源和社会保障局等在内的多部门联合发布《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》下称:《通知》。该《通知》表明，在此前7月27日发布的《<关于进一步促进东莞市房地产市场平稳健康发展的通知>政策解答》基础上，结合东莞市实际情况，对有关事项进行细化，包括二手房转让、二手商品住房在途交易的认定、商品住房限购政策等方面，都有了更明确的规定。而这场热度还没等到退却，9月4日，杭州也发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》以下简称“《通知》”，对土地市场、契税缴纳、住房贷款、限购政策、无房家庭认定等多个方面，作出了进一步的“查漏补缺”。对于东莞细则，有业内人士直言，这次的添补堪称是“无死角”，而杭州的追加版，也实为前期政策“打补丁”，有过之而无不及。“追加”的限购令具体而言，在东莞这次的《通知》中，针对东莞“725”限购、限转政策细则方面，明确了二手商品住房在途交易的认定以及商品住房限购政策、商品住房限转让等政策。

其中，在关于商品住房限购政策方面，非东莞市户籍居民具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供东莞工作单位劳动合同，在今年7月25日前两年内已逐月连续缴纳半年以上社会保险证明，可按原政策规定购*首套新建商品住房；同时，非东莞市户籍居民家庭今年7月25日前已逐月连续缴纳个人所得税满1年或2年的，可按原政策规定购*首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月连续缴纳个人所得税未满规定期限，但已发生实际交易行为，已签订认购书且已支付定金或首付款的，按原政策执行。可以说，若符合上述情形，购房者可不受新政影响，而部分符合条件者社保缴纳时间也放宽为半年。

此外，在明确商品房转让年限上，也细分了三个时期进行限制执行。2017年4月11日零时以前完成网签的商品住房，无限转让年限要求；此后至今年7月24日24时期间，完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让含赠与；今年7月25日零时以后，完成网签的商品住房，则须取得不动产权证满3年后方可交易转让含赠与。一位在东莞从事地产多年的业内人士透露，东莞“725”限购与此次的细则制定，意图无疑都是打击外来投资客，总体上是针对限购与限售，不仅限制购*人群，抑制炒房需求，也规范了二手房**，防止价格过度异常，多方面平稳市场。

“对于本地人来说，商品房限售三年所增加的细则，也在最大程度上进行了人性化处理。”另一则杭州的“补丁”《通知》，也更多在于抑制楼市火爆，为真正刚需购房客提供实际政策倾斜。其中，除了加大住宅用地供应，继续推行“限房价、竞地价”；在加强住房贷款方面，也规定强化借款人资格审查，核定借款人真实收入，严查购房首付资金来源，防止违规贷款挪用于购房；在税收政策上，在杭州范围内购*新建商品住房，办理房屋不动产证时方可缴纳契税；同时，明确以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满3年方可取得购房资格，包括新建商品住房和二手住房；无房家庭认定标准中，也明确30周岁以上未婚单身、离异单身满3年可认定为无房家庭；摇号倾斜比例也得到具体规定，热点商品住房对无房家庭倾斜比例达到80%，但也需限售5年。

对此，浙报传媒研究院院长丁建刚认为，这次的杭州新政是一个调控政策的精细化版，不算是调控的升级，主要体现在稳定市场预期和填补漏洞。“对市场的影响不会立竿见影，但会逐步显现。”“比如，关于土地政策精细化、按揭贷款政策精细化、限购和摇号政策精细化，都比较符合杭州的实际情况，也应该会得到公众的理解，继而缓解房企和公众的恐慌情绪。”加码楼市“补丁”背后一直以来，作为多年承接外溢需求的东莞，并不缺乏外地投资客的青睐，甚至也一度成为深圳人*房的第二选择。

一位业内人士透露，2016年9月以前，东莞市新建商品住房非户籍人口购房比例一度高达九成，其中，深圳客户占比可达六成以上。直到2017年4月，东莞出台“限购令”，规定非本市户籍居民家庭购*新建商品住房，首套需要缴纳1年以上社保，二套需要缴纳2年以上社保，并且2年内限制*。彼时，市场才开始降温，外来投资投机购房的抑制效果也逐步显现。“之后2018年左右，东莞非户籍人口购房比例一直稳定在六至七成左右，而这里面仍有四成的深圳客。

”与之对应的也是东莞一手房价格的起伏。有数据显示，2014-2018年，东莞新房价格累计上涨约89.8%，但到2017-2018年间，这种势头明显跌落，东莞新房价格年涨幅仅5.1%，低于过去五年的平均年涨幅。同时，这五年间，更明显的表现于，东莞一手住宅均价从9151元/平方米上涨至1.75万元/平方米，涨幅为90.9%；而二手房在2017年之后也开始增长，成交价格从1.37万元/平方米至2020上半年的1.96万元/平方米，同比涨幅高达21.7%。除此之外，东莞楼市的热度从土地市场也能得到印证。

数据显示，2019年东莞土拍市场活跃，全年土拍揽金约483亿元，为历年成交金额最高，同比涨幅高达65%。到2020上半年，东莞仅上半年招拍挂总收入就达402亿元，市场热度依旧。而同样作为拉开新一轮楼市调控序幕的跟随者，今年杭州楼市的火热无疑也吸引了较多关注。

此前，丁建刚在2020博鳌房地产论坛的“后疫情时期的楼市”博鳌开讲环节中就曾透露，今年部分城市楼市发生非常大的变化，其中便有杭州。他直言，杭州出现抢房、抢地的情形，甚至在新房*时最高出现了6万人摇号，大家都带着极其焦虑的心情抢房，开发商也在抢地。“杭州今年7个月的时间*了超过2000亿的地，今年又是遥遥领先的全国第一。

”这些言语均有据可依。最早于2020年3月，位于钱塘新区的杭州融创城，417套房源吸引了多达13542位购房者报名，平均中签率3%；随之，远洋西溪公馆、城北万象城、保利融信和光尘樾也步入“万人摇”阵营。其中，远洋西溪公馆不到千套房源，引发超过6万人报名摇号，相继两次开盘都是“万人摇”。至此，有数据显示，2020年上半年杭州共出现5次“万人摇”，亦是自2018年4月正式实施摇号新政以来，杭州的第29次“万人摇”。

此前，2019年杭州全年出现了16次“万人摇”，最低中签率仅为0.59%。房源与需求的对比带来了一连串直接反应，除了一手房、二手房成交方面的明显上涨之外，还有一级市场的强烈回应。2020年前6月，杭州一手房成交64123套，均价为2.88万元/平方米，成交量累计同比增长48%，成交金额高达2013亿元。

单看6月整月，杭州全市一手房累计成交18594套，涨幅约51%，超过了近两年以来的一手房单月成交量。同时，杭州二手房同步火热态势，不仅成交量连续三个月破万，6月单月成交10372套，同比上涨32%；*地收入则高达1733.2亿元，位居全国首位，而6月成交金额最直接突破500亿元。市场数据显示，2020上半年，杭州拿地投资金额最多的五家房企分别是滨江、融创、绿城、万科以及融信。其中，总价“地王”由龙湖摘得，单价“地王”则由滨江房产摘得。

总而言之，不管是东莞多年的外溢“泡沫”，还是杭州万人“摇号潮”，为了那四个字的房住不炒，杭州和东莞都正在认真升级补丁，只是，购房者和房企都需要时间消化。

如今东莞、惠州等地均实行限购限贷，现在哪个地方比较值得入手？

个人建议您考虑增城区域，前几年还是县级市，刚划为区，有利于发展，尤其增城的规划和地理位置，以及市的重视，前景广阔，增城开发区，未来广州新东站，增城机场这些都会给增城带来更好的发展。房价的本质是什么，是供需关系，房子的价值是什么，是周边资源的*。

首先说下供需关系，拿一线城市来说，一线城市具备及其优质的资源:教育，医疗，产业；所以导致不断涌入外来人口，而当人们想继续留在这个城市的话肯定是需要房子，可是土地就那么多，盖的房子也就那么多，而且不是所有土地都用来盖住宅，还需要用来建设城市配套，所以这就导致需求不断上涨，而土地资源稀蒛，物已稀为贵，于是供需关系紧张，房价是不是就上去了；房子是价值其实是周边资源的*决定的，这个又怎么理解呢，真正决定它*多少钱是这个房子周边有没有大型商场，有没有高级的学校，有没有非常好的医疗，有没有非常多的产业，当这边进驻一块学校，房子的涨值空间来了，所以当它周边的资源越来越扩大的时候，房子的价值自然就往上了，这就叫做房子的价值不是它本身。而*重点推崇发展中区域就不一样，就拿目前的增城来讲，地铁是否开通，医院是否规划，然后产业是否完全入驻，当这些资源慢慢进驻时，这些房子的价值是不是就往上了。所以您要是做短期投姿或者觉得市区房价甚高建议您优先考虑增城，毕竟是广州*东进战略的重点发展投姿区域。

东莞：房价备案6个月后可调整，调高不超过5%，调低不限

3月4日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《关于进一步优化新建商品住房*价格申报管理的通知》以下简称《通知》，其中提到，取得预售许可证或现售备案证书180天后，对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限。在商品房*价格方面，《通知》规定，在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外*，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。

东莞市不动产登记中心办理建楼盘表时，按企业在申请预现售时申报的*价格录入并锁定。另外，项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。此外，开发商在取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部*房源，并严格按照申报价格明码标价对外*。商品房*明码标价实行一套一标。在简化商品住房*价格申报方面，《通知》提到，自2020年3月5日起，东莞市发展改革局不再受理新建商品住房*价格备案申报，开发企业向市住房城乡建设局申请办理商品住房项目的预售许可证时，在提交的预售方案中进行新建商品住房*价格首次申报。

*价格申报信息需包括楼栋房号、楼层、户型、层高、面积、单价、总价、优惠折扣及其条件、*状态、交付标准等内容。其中，交付标准为开发企业实际交付业主使用的标准。开发企业需在预售方案中承诺严格按申报价格和交付标准进行*和交付。

同日，东莞市人民*还发布了《关于进一步优化*服务加快惠企政策落实的实施办法》，在稳定房地产市场发展方面提到，协调房地产开发企业、施工企业的贷款周转。疫情期间以“招拍挂”方式出让的土地，其出让总价款可放宽至自成交之日起计两个月内缴交完毕，出让竞拍保证金按最低费率出让底价的20%计收。优化预售资金使用条件，缓解开发企业*困难。

简化新建商品住房*价格申报程序，将房价申报并入住建部门预*管理。将公积金贷款最长贷款年限统一规定为30年，支持符合条件的申请人将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，装配式住宅购*者、东莞市认定的特色人才以及符合有关公积金缴存提取规定的申请人，其可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%。推动以银行现金保函方式替代住房公积金贷款保证金。

以下为《关于进一步优化新建商品住房*价格申报管理的通知》全文:各园区、镇街住房规划建设局、市场监管分局、不动产登记中心，各房地产开发企业:为积极有效应对新冠肺炎疫情的影响，进一步优化*服务，完善商品住房*管理，规范房地产市场秩序，维护购房人合法权益，落实做好一城一策、差别调控相关工作，经市人民*同意，现就有关要求通知如下:

一.简化商品住房*价格申报办理流程自2020年3月5日起，市发展改革局不再受理新建商品住房*价格备案申报，开发企业向市住房城乡建设局申请办理商品住房项目的预售许可证时，在提交的预售方案中进行新建商品住房*价格首次申报样式见附件

1.。*价格申报信息需包括楼栋房号、楼层、户型、层高、面积、单价、总价、优惠折扣及其条件、*状态、交付标准等内容。其中，交付标准为开发企业实际交付业主使用的标准。开发企业需在预售方案中承诺严格按申报价格和交付标准进行*和交付。

预售方案需在商品房*现场醒目位置进行公示。开发企业办理商品住房项目现售备案的，无需提交预售方案，但仍需进行新建商品住房*价格申报和承诺。市住房城乡建设局在局官方网站公示新建商品住房项目预售许可证或现售备案证书信息时，同步公示该项目商品住房*价格申报信息，并同时推送市不动产登记中心。

二.加强商品住房*价格指导房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的，市住房城乡建设局暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。

在取得商品住房项目的预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋申报价格，严格按照明码标价格式要求对外*，实际成交价格不得高于申报价格，也不得低于申报价格的90%。市不动产登记中心办理建楼盘表时，按企业在申请预现售时申报的*价格录入并锁定。取得预售许可证或现售备案证书180天后，开发企业可以向市住房城乡建设局申请对未售出房屋的申报价格进行调整，调高幅度不超过5%，调低幅度不限，调整后的申报价格信息由市住房城乡建设局推送给市不动产登记中心录入并锁定。为做好价格指导工作的衔接，同时便于企业及时应对疫情影响，本通知发出之日前已取得预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，开发企业可以在2020年3月31日前向市住房城乡建设局申请对已备案*价格进行变更，对未售出的房屋*价格重新进行申报。

市住房城乡建设局在局官方网站公示该项目未售房屋变更后的*价格申报信息，并同时推送市不动产登记中心，市不动产登记中心重新进行录入和锁定。

三.加强商品住房价格申报与户内装修管理联动管理开发企业在《东莞市新建商品住房*价格申报表》内申报的“交付标准”应为开发企业实际交付购房人的标准。进行价格申报时，商品住房项目施工图设计文件为毛坯标准验收，开发企业拟向购房人宣传及*时承诺以精装修交付，且拟签订的商品房**合同价款包含户内装饰装修费用的，则开发企业在《东莞市新建商品住房*价格申报表》内填报的“交付标准”应为精装修，开发企业应在取得预售许可证60天内，到住建部门办理户内装修工程设计文件审查以及施工许可、监督注册登记等变更手续，并在《商品房**合同》中对装饰装修及相关设备标准作出明确约定或以补充协议形式予以完善。

交付标准实行申报价格、*合同、工程竣工验收、住宅交付现状与报建图纸标准相一致。具体要求按照《关于进一步规范住宅工程户内装修的通知》东建质安〔2018〕226号执行。

四.规范商品房*明码标价行为开发企业取得商品住房预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部*房源，并严格按照申报价格明码标价对外*。

商品房*明码标价实行一套一标，统一采用由东莞市市场监督管理局监制的《东莞市商品房*价目表》附件

2.和《东莞市商品房*相关信息公示表》附件

3.式样，房地产开发企业自行*，并在商品房*场所醒目位置进行公示，有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等公示方式。采取上述多种方式明码标价的，标价内容应当保持一致。

五.强化房地产企业价格行为主体责任房地产开发企业应切实履行企业主体责任，依法依规诚信经营，严格遵守商品房*明码标价相关规定，不得在标价之外加价*商品房，不得收取任何未予标明的费用，不得通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价，不得以“毛坯报建和验收、精装报价及交付”等方式规避住宅户内装修监督管理。相关职能部门加大市场巡查检查及监管执法力度，联合开展专项治理，依法严肃查处开发企业违法违规行为，并视情节严重程度采取约谈企业负责人、公开通报、暂停商品房*、降低预售款监管等级等措施，进一步完善企业失信联合惩戒机制。

本通知自2020年3月5日起实施，东发改〔2016〕510号、东发改〔2017〕146号、东发改〔2017〕453号、东发改〔2018〕275号同时废止。此前有关政策与本通知不符的，以本通知为准。

东莞新规：两天内可解除购房认购合同并退回定金

新华社广州1月17日电记者荆淮侨近日，网传 “东莞购房2天内可无理由退房”的消息引起关注。记者从当地有关部门了解到，从今年3月1日起，消费者在东莞签订购房认购合同后，两天内可要求解除认购书并退回定金。

业内人士表示，这一政策与网购中的“无理由退货”性质并不一样，仅是给冲动消费一个“冷却期”。东莞市住房和城乡建设局11日发布通知，为纠正开发企业不规范合同行为，减少非理性购房引发的合同纠纷，3月1日起推广使用《东莞市商品房认购书范本》。其中提出购房者可在认购书签订之日起两个自然日内以书面形式提出解除本认购书和退还定金，如双方尚未签署《商品房**合同》的，开发商应当解除本认购书并退还定金。东莞住建局对此解读称，在现实当中，因购房者一时冲动仓促认购、事后要求退定解约，或因开发企业*行为不规范、认购书条款显失公平等原因导致的退定纠纷时有发生。有熟悉当地情况的人士认为，东莞此举意在规范市场。

2018年12月，东莞市消委会曾发出消费警示，提醒广大购房者，在签订购房合同时，对涉及条款有提出异议和说“不”的权利。也有业内人士表示，新版认购书中规定的是“无理由退定”，与“无理由退房”不是同一回事。中原地产首席分析师张大伟解释，“无理由退定”是购房者在已签订认购合同、尚未签订购房合同的情况下，可以无理由解除认购书和退回定金。

认购合同只代表一种意向，退的只是定金，并不是房款。而“无理由退房”通常意味着签订购房合同之后，无理由退掉房子。因此，这两者间并不能简单地与“网购付全款交易，到货后可以无理由退货”类比。

新版认购书中，还明确了**双方的一些行为，并对不予退还定金的情形做了说明。签订认购书时，开发商应向购房者出示并解释将来拟签订的《商品房**合同》，购房者应清楚了解主要条款及相关合同风险。两个自然日后，购房者不得以不了解合同内容为理由要求解除本认购书。

而购房者未在约定的期限内与开发商签订《商品房**合同》的，开发商也有权解除认购书。这种情况下，购房者已支付的定金不予退还。此外，适用这一规定的前提是使用新版认购书。据了解，目前当地采取鼓励地产商自愿使用新版认购书范本的方式，并未强制执行。

因此，即使符合“两天无理由退定”的规定，也只在使用新版认购书范本的楼盘才能享受。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，东莞此次出台商品房认购书相关政策，主要是从住房交易的规范角度出发，进而形成有章可循的导向。此类动作可以理解为住房制度的改革，对于市场交易秩序的稳定、以及形成更稳健的**关系是有积极作用的。

限购、降首付不容突破 3月近20城人才政策挂钩购房

记者 袁秀丽在刚刚过去的3月，出于应对疫情影响，全国房地产政策多发，据中原地产数据显示，在2月75次打破历史纪录的基础上，共发布了60次房地产相关政策。与此前不同，随着交易复苏，政策一边放松，一边收紧。

松的仍是增加房企资金的流动性，措施主要有降低房屋预售门槛、为房企减税降费等；紧的是规范市场行为，包括稳定房价、规范首付、防止过度营销等。而值得关注的是，3月有4个城市都撤回了*新政，涉及限购、降首付、限商， 可见此类限制性政策不容突破。针对当前市场恢复与正常市场水平仍有距离，业内呼吁，在“房住不炒”的原则下，出台政策鼓励真实刚需自住及改善需求。政策重在“救企” 纾解现金流压力自新冠疫情暴发以来，受多地线下售楼处、中介门店关停等影响，房地产市场*严重受阻，房地产企业现金流遭遇危机。为了“救企”，地方*出台了相关扶持政策，人才购房松绑、缓交公积金、降低房屋预售门槛、减税降费等都是政策主流方向。

据不完全统计，2月全国有超40个城市，针对当时停工停业，发布了延期缴纳土地出让金、延长开竣工时间等扶持政策。甚至有个别地区为了缓解企业流动性资金困难，提出银行不得盲目抽贷、断贷、压贷。而3月，随着房企陆续复工，仍有十几个省市不断出手扶持房企运营，其中不乏广州、上海、深圳一线城市，也包括东莞、江门等三四线城市。

值得一提的是，作为疫情严重的武汉为了让房企有序复工以及开展营销，提出放宽预售许可及提高预售监管资金使用效率等措施。中原地产首席分析师张大伟总结称，3月房地产政策在因城施策方面的特征非常明显，而且在延续2月政策内容的同时，着力点仍是通过降低房屋预售门槛、减税降费等政策扶持房企运营。具体来看，与2月的政策不同之处在于政策利好扩展至工程复工，比如成都对及时复工开工的文旅产业功能区、重点文旅项目和文化旅游企业加大租金补贴力度。

此外，延缓住房公积金缴存的政策被很多城市采纳，比如上海提出因受疫情影响无法按时足额缴存住房公积金的，可申请缓缴。四城撤回“*”政策，限购、降首付等不易突破事实上，3月，也有一些城市出台了非主流方向的政策。受新冠肺炎疫情影响，尽管各地售楼处陆续复苏，但市场仍难以摆脱“冷清”，为此，一些地方按捺不住调整楼市政策，提振需求，适度为购房需求提供支持。

其中包括契税补贴、放宽落户购房限制、降低公积金首付等内容。“在各类*经济恢复的政策满天飞的情况下，也出现了一些地方*搭便车或者随意扩大一些领域的*政策，由此引发了政策纠偏。”建诚晟业联合创始人苑承建如此表示。继2月河南驻马店住房公积金贷款首付比例由30%下调为20%的政策被撤回后，3月仍有个别城市试图在需求端突破以*市场。

不过，其结局不免中途夭折。3月，有4个城市出台的楼市政策被撤回，其中广东广州、山东济南、陕西宝鸡出台的松绑政策“一日游”，而浙江海宁的政策在公布后仅仅不到两个小时就被紧急撤回，最具有代表性。3月24日，海宁提出在首届云上房博会期间

3.月25日—4月24日“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”政策暂不执行。此消息放出后市场哗然。

“为了避免引起过度解读，最后撤回了这一政策。”海宁市相关主管部门对此解释称。此后，海宁市住建局还发布了《2020年全市住房和城乡建设工作要点》，重申“房住不炒”。虽然表面上看是为“云上房博会”定制的促销措施，但实际上意味着放松限购。

张大伟认为，政策被关注的主要原因是突破了底线，相当于取消限购政策鼓励炒房。被视为突破底线的政策还包括降首付。3月12日，宝鸡市要求“各银行要积极争取降低首套住房贷款首付比例政策”。

这也是地方*中首个明确降低首付的政策表述，对于这样具有很强的信号意义的政策，在随后不到12个小时内，也从宝鸡市人民*官网撤下。与“限购”有着同样调控效果的“限商”政策也被地方挑战。3月4日，广州市*在第二次发布的通知中，删除了“广州商服类项目不再限定*对象，不再限定最小分割单元”的内容。

这也意味着取消了之前的“不限商”条款。张大伟认为，从目前来看，被撤回的基本都是*市场的而非稳定市场的政策，能够落地的基本是救企而非*的政策。存续政策以人才和公积金为主，近20城人才政策挂钩购房“房住不炒与支持刚需购房并不矛盾。为应对疫情影响，针对刚需和改善出台一定的利好政策，不违背楼市调控原则。

”张大伟如此表示。因为有了政策“一日游”的前车之鉴，大部分城市出台的政策相对谨慎，从存续下来的房地产政策来看，以人才政策和公积金政策为主。据中原地产统计，3月全国接近20城市发布了各种人才政策，基本上都带有购房相关条款。

事实上，人才成为房地产政策调控的窗口。2019年全国超过170城市发布了不同力度的人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。而2020年一季度整体也有超过50个城市发布了人才政策。其中，广东江门市提出，具有大专以上学历的非本市户籍居民家庭，可购一套新建商品住房。

浙江温州则对符合条件的人才提出购房享5-7折。天津对落户到天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城的北京转移来津项目放宽落户、购房限制，但附加了3年限售的条件。张大伟分析认为，人才政策不那么敏感，各地当下出台政策逐渐谨慎，相比“一日游”政策，人才政策通常不会出现被撤回的风险。

值得关注的是，在因城施政的引导下，3月三四线城市在购房补贴和公积金贷款方面的政策则是一路绿灯。3月23日，玉林市出台政策，针对购*新建商品住房的居民， 3月、4月、5月的契税补贴比例分别为50%、40%。

*新房首付比例是多少？

现在*新房首付比例，与选择贷款的方式有关，还与首套、二套有关。

1.商业贷款，认贷不认房，个人征信记录中没有贷款记录的，按首套房，首付比例为3成；有贷款记录的按二套房，首付比例为5成。

2.公积金贷款，认房不认贷，首套、二套首付比例皆为2成，贷款额度有上限，首套上限为120万，二套上限80万。

住建部约谈五城背后：东莞房价涨幅超深圳、房企南通激战抢地

时隔近三年，住建部再次就房地产调控问题开启约谈模式。据新华社4月8日消息，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市*负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期*经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市*要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，近期以来，以部分一线和热点二线城市为代表的房地产市场热度攀升，尤其适逢3月传统小阳春，部分城市出现过热现象，此前合肥等城市已经陆续出台调控政策稳楼市，本次住建部约谈，并且强调密切关注政策实施效果，体现了对于热点城市的重点关注，并且在因城施策的原则下，更加着重对政策实际实施效果的关注，体现了政策的针对性和实效性，同时对于其他城市也起到警示作用。东莞、南通被列入监测重点城市名单值得一提的是，在约谈5城*负责人的同时，此次住房和城乡建设部将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。有着深圳“后花园”之称的东莞在2020年6月因房价“涨幅首次超过深圳”而备受关注。

此后三个月

2.020年7月至9月，东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”，包括调整商品房限购、限售政策，下调最高贷款额度，并明确任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。据深圳贝壳研究院监测数据，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比涨幅有所扩大。从今年的楼市表现看，中指研究院数据显示，2月份，东莞新建住宅价格环比涨幅0.64%；二手住宅价格环比涨幅1.07%，均排名百城第五。

而从挂牌价格来看，东莞二手房挂牌价环比涨幅已连续三个月最高。这也使得东莞再出调控政策抑制楼市过热。今年2月27日凌晨，继去年出台楼市限购、限转让政策后，东莞再出楼市重磅新政。

广东省东莞市住房和城乡建设局官网发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知东建〔2021〕6号》提出:非本市户籍居民家庭在本市购*第二套商品住房新建商品住房或二手商品住房，须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购*第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。今年3月，东莞又着手调控二手房市场，公布133个热点二手楼盘网签价格。

东莞市住房和城乡建设局表示，相关统计力求如实反映东莞部分成交活跃的热点楼盘近期多数房源的网签交易价格情况，供市场各方参考，理性进行交易。同时，相关部门密切关注二手房市场异动，加强联合执法，加大查处力度，严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象，切实规范二手房市场交易秩序。南通楼市在去年以来也热度不减。南通西站通车、上海第三机场确认落户南通等利好激发出南通楼市潜力。

除了房价不断上涨，土地市场也引来多家房企竞相角逐。以今年2月一次土拍为例，2月22日，两宗位于江苏省南通市通州区的普通商品房用地进入现场竞*环节，一宗地经过99轮竞价以70.77%的溢价成交，另一宗则经过149轮报价，达到最高限，后续通过摇号决定宗地归属。3月15日，编号为R2021-004的钟秀东路北侧、金安路西侧宗地耗时5小时40分、经过470轮竞价成交。从过去一年的表现看，南通市房地产市场多项数据均呈现上涨态势。

南通市统计局发布的南通固定资产投资数据显示，2020年南通市房地产开发投资增长37.5%，商品房*面积增长14.6%，商品房*额增长16.6%。易居智库研究员研究总监严跃进对此表示，除了三个一二线城市广州、合肥和宁波被约谈外，此次东莞和南通这两个地级市也被约谈，说明三大都市圈周边的重点地级市近期有炒房的现象，依然需要积极管控。严跃进称，此次五个城市被约谈后，势必后续会强化政策管控。从近期此类城市市场热点看，哄抬区域市场投资价值、捂盘惜售等现象依然比较明显，同时二手学区房方面炒作较多，所以预计近期会有各类购房政策收紧和购房秩序的检查。

另外，从长效发展机制的角度看，此类城市后续一手房的备案价公开、二手房的指导价制度建立、土地价格的限制等，都会陆续开展。时隔近三年住建部再开启约谈模式上一轮住建部就房地产调控问题开启约谈模式还是2018年。2018年5月，住建部先后约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12城*，强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。

2018年8月，住建部又约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市*主要负责同志。彼时，约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方*稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。

约谈后，多城纷纷响应出台新政稳定楼市。住建部曾赴多地调研督导在此轮约谈5城之前，住建部曾赴地方调研督导房地产工作。不完全统计，今年以来，住建部赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。据新华社1月26日消息，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。

倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。3月3日，新华社消息，倪虹又带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。倪虹表示，城市*要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期*经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

3月20日，住房和城乡建设网站发布消息，倪虹又带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。这些城市在督导后，无一例外均出台政策稳定楼市发展。上海于3月3日发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确实施住房限售，对按照优先购房政策购*的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。

同时，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。深圳于2月8日连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

但参考价普遍较低，几乎相当于市场价的七折，同时银行将根据参考价发放贷款。无锡市住房和城乡建设局于3月2日发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》。

东莞、珠海、惠州、中山，珠三角哪里的房产值得投资？

粤港澳大湾区腾空而起，让珠三角着实火了一把，嗅觉灵敏的投资者纷纷将目光转向，惠州，中山，珠海，东莞等二三线城市，因为广州和深圳的房价已经让普通人高攀不起了，只能退而求其次，去周边城市进行购房投资。然而在选择的过程中，大家犯难了，这四个城市该如何选择呢？我们从房价及限购限售政策，人口与区域面积，GDP，城市综合排名，地理位置分别为大家做详细介绍，供大家参考。

房价房价及限购限售政策2018年1月份，四个城市的二手房平均房价如下:东莞:15435元/m2珠海:20365元/m2中山:11923元/m2惠州:10303元/m2四个城市对外地户口的限购政策如下:东莞:非东莞市户籍购*首套房需缴纳1年社保或个税，购*第二套新建商品住房需缴纳2年社保或个税；珠海:全市范围内的所有户型住房全部纳入限购范围，未满5年社保非本市户籍居民无购房资格，中山:非本地户籍限*1套房且需缴满半年社保惠州:不限购，但新购*新购*是指自本通知施行之日起购*的商品住房含新建商品住房和二手住房须取得不动产权证满3年方可转让。总结:珠海最严格，中山最忽悠，惠州最奇葩。人口与区域面积东莞:截止到2016年，东莞的常住人口826万，户籍人口200万，面积:2465平方公里珠海:截止到2016年，珠海的常住人口180万，户籍人口130万，面积:1711平方公里中山:截止到2016年，中山的常住人口323万，户籍人口161万，面积:1783平方公里惠州:截止到2016年，惠州的常住人口477万，户籍人口364万，面积:11599平方公里总结:东莞无论是人口总量还是人口密度都远超其他三个城市。GDP东莞:7000亿增速:8.2%人均GDP:8.5万珠海:2544亿增速:9%人均GDP:10万中山:3500亿增速:8.5%人均GDP:10.8万惠州:3830亿增速:8%人均GDP:7.93万总结:总量上东莞是当之无愧成为王者，而中山却是小而富！城市综合排名东莞市排名:24珠海市排名:53中山市排名:56惠州市排名:71总结:东莞市最靠前，惠州最落后。地理位置东莞:处于珠三角两大巨头广州和深圳之间，位置极其优越。

珠海:与澳门相邻，现在通过港珠澳大桥与香港相连，前途不可*。中山:北边与广州南沙自贸区相接，南边与珠海相邻，深中通道开通后，与深圳前海湾自贸区想通，处于粤港澳大湾区的几何中心位置。惠州:与深圳的东边相邻，深圳东进策略的目的地，深圳的地铁直达惠州，深惠同城指日可待。

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