如何搭建政府投资理财公司 目前比较靠谱的p2p理财平台有哪些

理财方式：
银行存款
对普通百姓来讲，存款是最基本的投资理财方式。与其它投资方式比较，存款的好处在于：存款品种多样、具有灵活性、具有增值的稳定性、安全性。在确定进行储蓄存款后，投资者面临着存款期限结构的选择。投资者选择的主要是活期还是定期，在定期存款中，是只存一年还是更长的时间，这主要看将来的收人和支出状况，以及对未来其它更好投资机会的预期和把握。
储蓄或者说存款，是深受普通居民家庭欢迎的投资行为，也是人们最常使用的一种投资方式。储蓄与其它投资方式比较，具有安全可靠（受宪法保护）、手续方便（储蓄业务的网点遍布全国）、形式灵活、还具有继承性。储蓄是银行通过信用形式，动员和吸收居民的节余货币资金的一种业务。银行吸收储蓄存款以后，再把这些钱以各种方式投入到社会生产过程，并取得利润。作为使用储蓄资金的代价，银行必须付给储户利息。因而，对储户来说，参与储蓄不仅支援了国家建设，也使自己节余的货币资金得以增值或保值，成为一种家庭投资行为。
国债
所谓国债就是国家借的债，即国家债券，它是国家为筹措资金而向投资者出具的书面借款凭证，承诺在一定的时期内按约定的条件，按期支付利息和到期归还本金。
我国的国债专指财政部代表中央*发行的国家公债，由国家财政信誉作担保，信誉度非常高，历来有“金边债券”之称，稳健型投资者喜欢投资国债。其种类有凭证式、实物券式、记帐式三种。
国债的种类繁多，按国债的券面形式可分为三大品种，即：无记名式（实物）国债、凭证式国债和记帐式国债。其中无记名式国债已不多见，而后两者则为目前的主要形式。
无记名式、凭证式和记帐式三种国债相比，各有其特点。在收益性上，无记名式和记帐式国债要略好于凭证式国债，通常无记名式和记帐式国债的票面利率要略高于相同期限的凭证式国债。在安全性上，凭证式国债略好于无记名式国债和记帐式国债，后两者中记帐式又略好些。在流动性上，记帐式国债略好于无记名式国债，无记名式国债又略好于凭证式国债。
房地产投资
房地产是指房产与地产，亦即房屋和土地这两种财产的统称。由于购置房地产是每个家庭十分重大的投资，所以家庭要投资于房地产应该做好理财计划;合理安排购房资金并随时关注房地产市场变化，以便价格大幅度看涨时，*出套现获取价差。在各种投资方式中，投资房地产的好处是其能够保值，通货膨胀比较高的时候，也是房地产价格上涨的时期;并且，可以房地产作抵押，从银行取得贷款;另外，投资房地产可以作为一份家业留给子女。
房地产作为世界三大投资热点之一，向来受到商家的青睐。房地产是房产（房屋财产）和地产（土地财产）的合称。其实，房地产除了满足居民家庭居住需求（遮风避雨）外，兼具保值增值的功效，是防止通货膨胀的良好投资工具。一个家庭，要投资于房地产，应该作好理财规划，合理安排购房资金，并学习房地产知识。毕竟，购房对于每个家庭都是一项十分重大的投资。房地产市场分三级：一级市场（国家垄断）、二级市场（房地产商开发经营活动场所）、三级市场（房地产再转让、租赁、抵押场所）。投资者可根据实际情况，选择长线投资和短线投机进行操作。购得房地产后，投资者应随机应变，待市场大幅看涨时，果断脱手套现，获取大笔价差收入。
基金
基金投资就是将小钱集成大钱，交给专业的人员管理，大家共同分享投资收益、分担投资风险。经过100多年的发展，共同基金已经成为一种非常成熟的大众投资理财品种。仅美国一地，有近1/2的美国家庭通过基金理财，在美国的基金资产规模也已有7万亿美元。那么基金到底有哪些特点使之成为全球传播最广的理财方式呢？
概括来说，基金主要有三个最突出的特点：
1．专业管理，解决投资人在时间和专业知识方面的不足。多数人对怎样投资、怎样规避风险、怎样分析上市公司并不擅长，而专业的基金管理人则可以通过深入的分析做出投资决策，投资绩效应该比一般投资人高。
2．分散投资，尽可能规避投资风险。大家都明白“鸡蛋不要放在一个篮子里”的道理，由于基金是聚集大家的钱，规模一般比较大，实力雄厚，可以把钱分散投资于不同的投资标的，达到分散风险的目的。
3．“投资与托管分开”原则。作为大众理财工具，一般投资人最关心的是基金的运作是否安全？会不会把钱卷跑了？基金这个金融品种在设计上就明确了投资与托管分离的原则，基金公司负责基金的管理和操作，下达投资的**指令，但本身并不实际经手基金资产，基金资产的处置与保管由托管银行完成。基金资产在托管机构内是拥有独立账户的，即使基金公司或托管银行因为经营不善倒闭，债权人也不能触及、清算基金资产。
为了使投资者了解基金的运作情况，各国监管机构都要求基金运作的相关机构必须提供完整及时的信息披露，包括净值、投资季报、半年报、年报等，旨在使基金在公开、透明的环境下操作，最大限度地保障投资者的权益。
有关投资基金产品的几个步骤：
1．设定理财目标，考量自己的风险承受能力；
2．确定投资方向，即选出需要投资的基金品种和数量；
3．选出绩效在同类型中表现比较优秀的基金，在适当的时候购*它；
4．要定期关注手中基金的投资组合报告，为它们做“健康检查”，不良的要剔除。
对于如何选基金，专家给出了这样几点建议：
第一，不要迷信“排行榜”。曾有一位海外客户，喜欢盯着年底排行榜*基金，而且多数是国际知名基金公司旗下的各类旗舰基金。结果若干年下来，账面反而亏损近半。为什么呢？这是因为这位客户每次都*在了高点。
第二，根据自己的需求做基金组合。目前国内的基金产品简单地分为“偏股型”、“股债平衡型”、“偏债型”、“债券型”、“货币市场型”等，随着将来市场的发展，分类将会更加细化。以一个30岁左右、有一定积累的未婚青年为例，他可以把可用的资金一部分存银行或者*成货币市场基金以备不时之需，一部分*风险收益较高的股票型基金，再有一部分*风险收益适中的平衡型基金。 对于如何评价和选择基金经理和基金公司，专家认为，如果基金能够连续3年以上将业绩保持在同类型基金排名的前1/3之内，应该可以基本信得过了。至于合资基金公司是否更有水平，专家表示，成功的关键是本土化，现有的几家由于开业时间尚短，目前还很难辨明各自的风格。
外汇
外汇交易市场是全世界最大的金融市场, 每天的成交量超过1.3兆美元, 是美国股票和债券市场总和的三倍以上。 外汇交易货币例子有欧元/美元(EUR/USD)和美元/日元(USD/JPY)。 大部分货币交易包括“主要”货币： 美元, 欧元, 日元, 英镑, 瑞郎, 加元和澳元。
与其它金融市场不同, 外汇市场并没有具体地点, 也没有中心交易所, 而是透过银行, 企业和个人之间的电子网络, 展开货币交易。 外汇交易每天从悉尼开始, 然后转到东京, 伦敦, 纽约。 主要的造市商由商业和投资银行, 注册期货交易商组成. ProEdgeFX的交易总台从美国东部时间星期日14:30到星期五16:30。
外汇交易价格 外汇交易市场和价格主要被国际贸易和投资所影响。 外汇市场也被证券, 债券市场, 政治经济状况, 利率, 通货膨胀等因素所影响。 然而这些因素往往只有短期作用。这也正是外汇交易魅力所在，它能减少交易者由于证券和债券市场的价格波动所至的负面影响。 *入价―*方准备用以购入的价格, 报出的货币价格。 *出价―被售金融工具的最低价格。 价差―**价格之间的差异, 用于衡量市场流动性。在正常情况下, 价差越小, 流动性越高。 外汇价格往往带有4位小数点, 就像EUR/USD交易价位1.2400/1.2403。 最后一个小数点被称为点。在货币市场中运用的术语, 表示汇率可进行的最小增幅移动。根据市场环境，正常情况下一个基点：欧元/美元, 英镑/美元, 美元/瑞士法郎为0.0001, 而美元/日元为0.01。
外汇市场分析 外汇交易者根据技术面和基本面分析做决定。 技术面交易者使用图表, 走势线, 阻力面和支撑面, 数学模式和其他方式来发现交易机会。基本面交易者通过分析经济信息来做交易决定。
法律遵照 在外汇市场里没有专门的国际外汇管理机构，每个国家的外汇管制不同。在美国,联邦储备局监督着银行系统。商品与期货交易委员会(CFTC)持有商品与期货交易的司法权。当您在交易外汇时, 您最好与在商品与期货交易委员会注册的交易公司开户。
信托
信托，就是投资者出于信任，将手中的资金或财产委托给信托投资公司进行理财，然后收取投资收益的投资方式。目前的信托产品范围涵盖股权融资、债券购*、房地产融资等，预期年收益率通常都在4%～5%，成都目前最高的一个信托产品预期年收益率甚至达到了5.3%。为了控制风险，不少信托投资公司还请来了大企业集团或者银行进行担保。
信托投资公司推出一个信托产品后，通常会选择银行作代理，*信托产品，接受投资人的认购，认购时间一般为一个月。在认购期内，投资者既可以携带身份证，直接到信托投资公司客户服务中心办理手续，并领取受益权凭证；也可以先到就近的合作银行网点办理手续，再到推出该产品的信托投资公司领取受益权凭证。
保险
保险可以从不同角度进行定义。从经济角度看，保险是分摊意外事故损失的一种财务安排；从法律角度看，保险是一种合同行为，是一方同意补偿另一方损失的一种合同安排；从社会角度看，保险是社会经济保障制度的重要组成部分，是社会生产和社会生活“精巧的稳定器”；从风险管理角度看，保险是风险管理的一种方法。通过保险，可以起到分散风险、消化损失的作用。《中华人民共和国保险法》将保险定义为：“保险，是指投保人根据合同约定，向保险人支付保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金责任的商业保险行为。” 保险产品最初的功能就是防范风险、提供保障，随着时代的发展，衍生出投资、理财等附加功能。但是不能够把保险等同于银行储蓄。
在考虑选择什么样的险种时，基本原则是“先保障后投资，先家长后孩子”。居民首先应该购*足够的健康和意外险，包括重大疾病保险、住院医疗保险、意外伤害与意外伤害医疗保险等等，切忌在保障还不充分的情况下，用不多的钱去购*侧重于投资分红的险种，那样就本末倒置了。在以前年度已经购*了一些保险的居民，可以对已有保单进行整理，看现有保障是否充分，保险结构是否合理。特别是在我国很多家庭，都先给孩子*保险，家长反而不考虑，这是非常欠妥当的。因为一旦家长发生意外或得了重病，孩子不仅无能为力，保费可能还成为家庭的经济负担。如果财力有限，应首先给家长特别是家庭经济支柱投保。
需要强调的是，如果用保险产品作为投资工具，应侧重于长期投资。相对说来，它在短期内获得较高收益的可能性不如股票等纯投资性品种，但它的长期稳定收益是很多投资工具无法比拟的。
股票
股票的概念：股票是一种由股份有限公司签发的用以证明股东所持股份的凭证，它表明股票的持有者对股份公司的部分资本拥有所有权。由于股票包含有经济利益，且可以上市流通转让，股票也是一种有价证券。
股票的用途
1.作为一种出资证明，当一个自然人或法人向股份有限公司参股投资时，便可获得股票作为出资的凭据；
2.股票的持有者可凭借股票来证明自己的股东身份，参加股份公司的股东大会，对股份公司的经营发表意见；
3.股票持有人凭借着股票可获得一定的经济利益，参加股份公司的利润分配，也就是通常所说的分红。
获取股票通常有四种途径
1.作为股份有限公司的发起人而获得股票，如我国许多上市公司都由国有独资企业转为股份制企业，原企业的部分财产就转为股份公司的股本，相应地原有企业就成为股份公司的发起人股东。
2.在股份有限公司向社会募集资金而发行股票时，自然人或法人出资购*的股票，这种股票通常被称为原始股。
3.在二级流通市场上通过出资的方式受让他人手中持有的股票，这种股票一般称为二手股票，这种形式也是我国股民获取股票的最普遍形式。
4.他人赠与或依法继承而获得的股票。
不论股票的持有人是通过何种途径获得股票，只要他是股票的合法拥有者，持有股票，就表明他是股票发行企业的股东，就享有相应的权利与义务。
股票的内容 股票作为一种重要的金融工具，它不但要经国家有关部门的核准才能发行，且在其票面必须具备一些基本的内容。在我国，现在所有股票的发行都必须征得中国证券监督管理委员会的审核批准。另外，股票在*程序、记载的内容和记载方式上都必须规范化并符合有关的法律规定和公司章程的规定。
一般情况下，股票上应具备以下内容： 1．发行该股票的股份有限公司的全称，该公司依何处法律在何处注册登记及其注册的日期、注册地址。 2．发行的股票总额、股数和每股金额。 3．股票的类别。根据股票持有人权利及义务的不同，股票可分为多种类型。目前在我国上海证券交易所及深圳证券交易所流通和转让的股票都是普通股票，一般都不注明类型。 但如果是特别股票，在票面上就应当标明其股票种类。 4．股票的票面金额及其所代表的股份数。 5．股票的发行日期及股票编号。如果是记名股票，则要写明股票持有者（股东）的姓名。 6．股票发行公司的董事长或董事签章，主管机关或核定发行登记机构的签章。 7．印有供转让股票时所用的表格。 8．股票的发行公司认为应当载明的注意事项。
股票的特点 1．稳定性 2．风险性 3．责权性 4．流通性
股票的种类 由于股票包含的权益不同，股票的形式也就多种多样。股票可分为普通股股票和优先股股票。由于我国的股份制改造起步较晚，股票的分类尚不规范，其类型具有一些特殊性。 在上市公司的股票中，一般可将其分为流通股及非流通股两大类.

理财案例
案例一 卢先生今年刚刚50岁，正值事业高峰。他是上海一家大型房地产集团的高层，收入丰厚，妻子是中学教师，收入稳定。两人年收入约50万元。女儿今年20岁，正在国外留学。卢先生家每年的主要开支约10万元，包括固定的养车、物业管理、旅游支出，以及日常吃穿用等费用。此外，女儿留学费用每年20万元左右。每年能节余20万元。 多年的积累让卢先生早已晋级百万富翁行列。 目前，他已有三套价值百万以上的房产，其中一套自住，一套度假用，还有一套出租，贷款都已还清。除此之外，主要的资产就是200万元银行存款，以及若干股票、外汇。卢先生目前的主要困惑是，不知道自己的资产状况是不是合理。他对收益率的要求不高，只希望能保值增值。 坐拥丰厚的现金，却不知如何处置，这是不少人的典型状态。 广发银行上海财富管理中心理财师程翔认为，卢先生首先应该有一个明确的理财目标，比如退休后能维持较富足的生活水平等。 理财师认为，卢先生的银行存款占货币资产的65%，明显偏高，因为银行存款的流动性虽强，但是收益较低。此外，三套房产仅有一套用来出租，利用率也不高。最关键的是，卢先生还未购*任何保险作为家庭保障，特别是对顶梁柱卢先生的有效保障，这对一个净资产达800多万元的家庭来说很不安全。 为解决这些问题，并实现卢先生的养老目标，理财师设计了一套完整的方案： 首先，将银行存款保留3万元左右，作为备用金，其余用来投资货币基金、国债及企业债、股票基金。 货币基金可以作为家庭的应急用款。目前，货币基金的年化收益率在2%左右，收益率比1年期定存税后利率略高，同时流动性接近于银行活期存款。债券具有保本性强的特点，特别是国债被称为“金边债券”，适合中老年稳健型投资者。基金的长期持有平均收益率可维持在8%～9%，适合中长线投资，卢先生可以定期定额购*。10年后基金市值将达291万元，足够卢先生夫妇养老。 其次，把别墅拆成市中心小房型用作出租。 一套市价180万元的郊区别墅仅仅用于度假，有点浪费。卢先生可将别墅转让，再通过贷款扩大资金规模，购*2~3处市中心小户型房产用于出租，就能把“死”钱盘活。市中心的小户型房产很受年轻白领的青睐，有一定的市场需求，能获得较好收益。但考虑到卢先生10年后退休，建议卢先生将贷款期限控制在10年以内，且负债总额不应超过总资产的40%。 最后，保险是不能忽视的。卢先生是全家的主要经济来源，建议卢先生为自己购*一份意外险，再为每位家庭成员购*一份医疗保险。全家的保险支出应控制在收入的5%。 两年后女儿大学毕业。卢先生此后每年将有40万元结余，可以用节余的钱追加投资，投资品种可以是债券、基金、信托、房地产等，不会占用卢先生太多时间的投资产品。
案例二 孙太太是名自由讲师，月收入在4000元至6000元之间。先生是工程师，月收入10000元左右。家庭每月支出约3000元，每年还要支出孩子和家长的教育费13000元。家庭总资产120余万元，其中各项存款和国债65万元，基金及股票5万元。他们目前居住市内价值40余万元的一套两室旧房，正想贷款*套大点的房子。保险方面，孙先生的健康和意外险，保额为10万元；孙太太的住院、大病及意外险保额共20万元。孩子的教育金14000元，婚嫁金20000元、55岁以后的养老金2000元／月，终身保障金80000元等等。近期，熟悉的保险代理人向她介绍说“‘生命表’就要调整了，寿险保费就要涨价了”，催她趁便宜再给家人*些保险。 这对夫妇都是学有专长的专业人士，未来收入将会丰厚且稳定。相对于已有的丰厚资产，家庭负担并不重，购房愿望也是合理的。因此客户实际的风险承受能力较强，理财方面首先要完善家庭风险保障，然后是资产增值和孩子教育金及自己的养老金。 1.保费没少花，险种要正确。 保险分保障型和理财型两大类。由于“人有旦夕祸福”，因此，防范风险的保障型保险是家庭不可缺少的。而理财型保险则应待保障比较完善后才可以考虑。孙太太家庭虽然花了不少钱购*保险，但起码的保障并不完备。 对于一个家庭而言，最大的财务风险就是收入的主要创造者故去，导致未亡人丧失经济来源，无法维持正常生活。对于孙家来说，主要保的就是在孙先生一旦意外死亡的情况下，孙太太及孩子可以维持现有的生活水准。所以需要以孙先生为被保险人，购*死亡保险（包括定期寿险和健康险、意外险中的死亡给付部分），而其保额应该等于未亡人若干年合理的生活、教育甚至养老支出。对于本案例中的家庭，这样一笔钱至少应为50万元。而孙先生目前已有的死亡保额只有10万元，在意外发生时，无法给妻儿一个合理的交待。特别是如果未来贷款购房，更要按贷款额来相应增加保额，这样保险公司可以在孙先生死亡的情况下代为偿还贷款。除了根据夫妻各自的收入购*死亡保险外，两人健康险的安排还是比较合理的。但孩子没有购*健康险和意外险，也是错误的。相反，像教育金、养老金这些理财需要，既可以通过保险来解决，也可以通过股票、房产的风险投资来解决。 2.生命表修改与保费变化关系并不确定。 生命表也叫“死亡率表”，反映了不同年龄人的生存概率、死亡概率和平均寿命。由于预期寿命延长，如果只考虑死亡率一个要素，生命表修改确实可能导致养老型寿险价格上涨，但同时也会使死亡寿险价格下降。但是除死亡率外，寿险产品的价格还取决于保险公司的投资收益率和费用率两大要素，随着保险业的竞争和发展，这两大要素的不断优化更有可能导致寿险费用下降。因此，单从生命表修改的角度，并无法判断保费未来的变化。另外，保险的首要功能是预防家庭财务危机。由于人生风险无处无时不在，因此保障型保险一旦需要，就应该立即购*。过分关注价格，是舍本逐末的非理性做法。 3.购房首付及家装款由于暂不动用，可以购*近期发行的货币市场基金，既可随时动用，又可在相对安全的条件下获得稍高于存款利息的收益。 4.鉴于孙家风险承受能力较强，其余资产可更多投向风险资产，以换取更高回报。中国经济的持续发展为股市、房市投资提供了长期支持，可以重点关注。
案例三 徐太太是*公务员，她先生年仅35岁，却已是某大学的副教授和教研室主任。由于科研任务很多，所以虽然徐先生固定收入不高，但奖金却十分丰厚。他们夫妇既不想要孩子，也没有什么债务负担，只是每月需为徐母奉上1500元的赡养费。每月平均约2.6万元的收入，单位配齐的“三险一金”和商业保险，37万元的银行存款，3.6万元的股票基金，一套公寓房和两部私家车，使徐太太夫妇的日子过得十分安心和富足。但他们觉得目前资产的收益率太低，“没有有效地运转起来”，所以一直在寻找收益高的投资项目。 徐太太夫妇二人工作稳定，收入丰厚。除赡养一位老人外，内无子女，外无债务，单位保障完善合理。因而财务风险承受能力很强，理财目标主要是养老和积累财富。依这样的家庭财务状况，目前家庭可投资资产的年均收益仅为2%上下，与日益丰富的投资品种和增势强劲的国民经济相比，显得过于保守了。建议投资资产的70%可以集中到股票、基金、房地产等高风险资产上，20％持有存款或债券，另外10%作为家庭及双方老人的备用金。 一、积极投资股市，搭上中国经济发展的“财富列车”。普通人投资股票多数以亏损告终，其原因很大程度上是因为投机心态，操作过于短期化。而中短期股票的涨跌有众多的偶然因素在其中发挥作用，是几乎不可能持续正确判断的。而在长期组合投资中，则可以主要依据地区、行业和公司的基本面进行分析判断，把握性就大得多。 中国经济将在未来二三十年持续高速发展，这是中国股市最大的基本面因素。借此大势，进行长期科学的组合投资，将可以积累大量财富。具体操作上，除逢低介入长期持有外，还建议每月（年）固定时间，投资固定金额，购*基金，通过专家理财和持续投资来回避“选股”、“选时”两大基本风险。 按国内外权威机构的预测，中国经济在未来二十年将保持8%左右的增长速度，我们也有理由相信，通过“定时定额”长期系统地投资于上市公司，徐太太也有极大把握获得年平均8%的财富增值速度。按上述资产分配比例，徐先生夫妇目前可投资资产中的26.6万元和每年结余的14万元可以投资到几只股票基金中。当25年后徐先生退休时，已经足以维持徐太太夫妇高于普通家庭的富裕晚年生活了。 二、少量资产投资于各类外币存款或人民币债券类资产来平衡可能的风险。 三、可以徐先生为被保险人，徐太太为受益人，购*保额约220万元的带有死亡给付功能的保险，以防徐太太和徐母的生活水平因徐先生的意外身故而大大降低。

如何规避纳税风险，如何在有限的空间内尽可能地降低企业的纳税成本，增加企业营业利润，实现企业利润最大化，这对房地产开发企业具有重要的现实意义。近年来，为控制房地产地价过高，投资过热，国家陆续下发宏观调控政策，先是央行宣布加息，接着“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至强征个税的108号文件等一系列宏观调控政策及配套细则的出现，使房地产开发企业的税收筹划更具有战略意义。本文仅就房地产开发企业税收筹划技术和税收筹划方式进行分析。

一、房地产开发企业税收筹划技术

房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。

（一）规避平台筹划

土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节税，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额的调节来实现。

（二）投资转化技术

房地产开发企业除了开发、*房产这一传统经营模式外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。

(三)税基筹划技术

房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。

（四）实现技术

主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说，税收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得税。房产*定金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。

二、房地产开发企业税收筹划方式

（一）利用临界点进行税收筹划

纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规定，纳税人建造普通标准住宅*，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，可以进行纳税筹划。如果房地产开发企业建造的普通标准住宅*的增值率在 20%这个临界点上，一是通过适当控制*价格。*收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致收入的减少，此举是否可取，就得比较减少的收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失做出选择。二是增加可扣除项目金额。比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的10%。

大海房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得*收入693万元。该公司为建造普通标准住宅支付的地价款为100万元，建造此楼投入了300万元的房地产开发成本（其中：土地征用及拆迁补偿费40万元，前期工程费40万元，建筑安装工程费100万元，基础设施费，开发间接费用40万元），房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为55万元。根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了上述费用以外，还可以加计扣除（100+300）×20%=80万元。因此，该房地产企业的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20.5%。根据税法规定应按30%的税率缴纳土地增值税（693-100-300-40-80-55）×30%=35.4万元。企业税后利润为693-100-300-40-80-55-35.4=82.6万元。如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的*价格降低为690万元，则该公司的增值率为（693-100-300-40-80-55）/（100+300+40+80+55）=20%.根据税法的规定，该企业不用缴纳土地增值税。企业税后利润为690-100-300-40-80-55=115万元。进行纳税筹划后使企业减轻税收负担115-82.6=32.4万元。

同样，房地产企业也可以通过增加扣除项目，利用土地增值税的临界点来进行纳税筹划。假如黄河房地产开发公司开发一幢普通标准住宅，房屋售价为1000万元，按照税法规定可扣除项目金额为810万元。增值额为190万元，增值率为200/800=23.4%该房地产公司需要缴纳土地增值税190×30%=57万元，营业税1000×5%=50万元，城市维护建设税和教育费附加50×（7%+3%）=5万元。不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1000-810-57-50-5=78万元。如果该房地产公司进行纳税筹划，将该房屋进行简单装修，费用为105万元，房屋售价增加至1100万元。则按照税法规定可扣除项目增加为915万元，增值额为185万元，增值率为185/915=20%，不需要缴纳土地增值税。该房地产公司需要缴纳营业税1100×5%=55万元，城市维护建设税和教育费附加55×（7%+3%）=5.5万元。同样，不考虑企业所得税，该房地产公司的利润为1100-915-55-5.5=124.5万元。该纳税筹划降低企业税收负担为124.5-78=46.5万元。因为，土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20%，从而享受免税待遇。

（二）利用投资方式的不同进行税收筹划

房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。这两种投资方式所涉及税种及税负各不相同，存在着较大的税收筹划空间。

大海房地产开发公司在菏泽市城区繁华地带有一处空闲房产。房产原值1000万元,实际使用面积300平方米，2008年1月份准备对外投资,若采取出租方式,预计年取得租金为200万元，若用于联营，则预期每年的联营企业利润中，大海房地产公司所占份额为500万元。那么,我们分析一下,哪种方式对于企业更能节税,

假设房产原值为P, 房产使用面积为L平方米，如果出租则每年可取得租金收入R1,用于联营，则预期每年的联营企业利润中大海房地产开发公司所占份额为R2，出租和联营的税负分别为T1和T2。

1、采取出租方式应承担的税负

营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征税，应为5%×R1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%，则房产税为12%×R1；城建税：假设大海房地产开发公司位于市区，城建税税率为7%，依据其缴纳的营业税，则，城建税税负为5%×R1×7%=0.35%R1；教育费附加：3%×5%×R1=0.15%R1；印花税：在订立合同时，企业必须缴纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为0.1%R1；所得税：营业税、城建税、教育费附加可以在税前扣除，那么，企业租金收入应纳的所得税为25%×（R1-5%R1-0.35%1-0.15%R1）=23.62%R1。

总体税负T1=营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花税+所得税=5%R1+12%R1+0.35%R1+0.15%R1+0.1%R1+23.62%R1=41.22%R1，即，采取出租方式下，公司的总体税负T1=41.22%R1。

2、采取联营方式应承担的税负

房产税：根据税法规定，房产税依照房产原值一次减除10%-30%的余值计税，税率为1.2%。假定减除率为30%，则房产税税负=1.2%×（1-30%）P。土地使用税(此税种从量定额征收，各地标准不一，以菏泽市为例，城区单位税额为0.68元/平方米)，则土地使用税税负为0.68×L=0.68L；所得税：联营利润所得应缴所得税，所得税税负=R2×25%=25%R2。

总体税负T2=房产税税负+土地使用税税负+所得税税负=1.2%×（1-30%）P+0.68L+25%R2=0.0084P+0.68L+25%R2。

寻求税负均衡点。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前可以商定，而联营收入则因影响因素多，不可确定性更大，所以，可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，即，

41.22%R1=0.0084P+0.68L+25%R2，则R2=（41.22R1-0.84P-68L）/25

在对房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，基本结论如下：若预期联营收入R2>（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式；若预期联营收入R2＜（41.22×租金收入-0.84×房产原值+68×实际使用面积）/25，该项房产采取租赁方式税负轻于采取联营方式。本例中，由于大海房地产开发公司所占份额为500万元，而500<（41.22%×200-0.84×1000+68×300）/25=785.70，所以,租赁方式可以节税。此时的总体税负T1= 41.22%R1=41.22%×200=82.44(万元),而联营方式下的总体税负T2=0.0084P+0.68L+25%R2=0.0084×1000+0.68×300+25%×500=337.40(万元).不难看出,公司采取租赁方式比采取联营方式可以节税254.96(337.4-82.44)万元.

（三）利用不同的资金筹措方式进行税收筹划

房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对公司的经营起着至关重要的作用。从税收的角度来看，不同的筹资模式方式公司所承担的税收负担是不同的。

假设2008年1月份大海房地产开发公司新开发一个项目，需要资金1000万元，由于公司采用的筹措资金的方式不同，对公司的税负影响也必然不同。

如果企业选择银行贷款融资方式，按年利率8%计算，每年需要支付利息80万元，根据税法规定，该利息费用可以在税前扣除，因此采用银行贷款融资方式融资，对公司利润的影响额为80万元，可以为公司节税80×25%=20万元；如果大海房地产开发公司经过批准发行债券融资，公司债券可以对社会公开发行，也可以局限于企业内部职工发行。税法规定资本红息不得在税前扣除，而债券利息可以作为费用在税前列支。如果债券年利率为10%，则通过债券融资对公司利润的影响为100万元，即采用发行债券的方式融资可以为企业节税25（100×25%）万元。采用上述两种方式融资，都可以达到节税的目的，只是影响程度有所不同，但如果企业通过发行股票的方式进行融资，由于发行股票属于权益资金模式，只能按税后利润分配，所以不能有效降低税基。

（四）利用收款方式的不同进行税收筹划

房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认*收入，但在实际工作中应采取谨慎原则，客观评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确认为收入；已经收回部分价款只将收回部分确认为收入。

由于房地产单位价值较高，购*方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产开发企业一般都采用分期收款方式*。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，并响应地分次接转成本，起到节税的作用。

大海房地产开发公司对外签订了一份分期收款*房产合同，合同中商品房总价款800万元，分4次付清，首期付款40%，首期付款后即把商品房所有权转让，如果此时确认收入，应缴纳的营业税为800×5%=40（万元）。如果按分期收款确认收入，第一次应缴纳的营业税800×40%×5%=16（万元）。以后三次分别缴纳营业税800×20%×5%=8（万元），共计16+3×8=40（万元）。虽然两种方法缴纳营业税都是40万元，但是采用分次确认收入可以延缓纳税时间。

值得注意的是，国税发[2009]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》明确了收入在5种特殊情况下确认标准，对于采取分期付款方式*开发产品的，应按照*合同或协议约定付款日期确认收入的实现，付款方提前付款的，按照实际付款日确认收入的实现。房地产开发企业采取预售方式*开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定,其预售收入的计税毛利率不得低于3%。开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按*非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民*所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。2．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。3．开发项目位于其他地区的，不得低于5％。4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。）计算出预计营业利润额，再并入当期的应纳税所得额统一缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。

香港公司账户开户，银行会考虑以下几个方面：

1.公司背景

如：经营行业、公司重要人员国籍、交易对手的地区、账户操作模式

2.文件的质量（是否齐全工整）

3.面试环节的表现

4.是否愿意购*银行理财产品、保险产品，是否有大额存款。

可选择自行前往香港银行办理，也可选择专业协助机构，主要区别在于要求和成功率。
一般备齐银行要求的文件，公司主要人员赴港签字，等待通过银行的审核，通过后就会有账户信息。

做普通贸易，一般有以下要求（非贸易行业，根据具体行业的经营模式去提供）：

1、提供购销合同、进出口运输的相关单据、交易凭证

2、生意经营的流水账单；

3、香港公司审计报告（个别银行会要求）；

4、关联公司（如国内公司）的证件（个别银行会要求）；

5、香港公司注册文件、股东董事证件及地址证明.

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