卖房投资理财怎么样 当前投资房产还有前途吗?

未来十年之内投资房产已经没有前途了，再度进行投资房产显然有些不明智的投资，下面说说我关于投资房产还有前途的看法和分析。

房子黄金十年已经成为过去式了

如下图，这是中国房价的均价走势图，在1998年之时国内均价在2000元左右，随着国内经济的发展，房地产的价格已经不断的上涨，这是截止2010年时间，国内房子均价已经高达6500元，短短13年时间国内均线已经翻了3倍多；

随着从2010年~2016在这6年时间国内房价是加速上涨，尤其是在2016年2月~6月几个月时间全国房价已经出现翻倍式的上涨；截止2016年房价高位之时均线已经高大12000元左右一个方，整整20年时间国内的房价已经均价翻了6倍涨幅，其实很多地区的房价涨幅远远超6倍，现在的房产已经太高了，处于高位阶段再度去投资不明智了。

当前的房子供过于求，具有泡沫

首先我们来一起看看一些数据，根据国内楼市统计数据，当前国内约有34亿套商品房，这34亿套的商品房是什么概念，而我国只有14亿人，全国平均每人有2.5套房！假如又把这14亿人除了农村的人，其中14亿人当中农村已经占比了大部分人，农村大部分都是有自己的自建房；所以从这里可以推测，真正在34亿套商品房当中，在开发商手中是占比最高，其次就是在炒房客手中，哪些炒房客最起码人均已经有几套房了。

从这些数据可以看出国内房价是严重供过于求，一旦出现供过于求的话房价出现下跌都是大概率事件。另外还有一份数据统计，国内房地产总市值已经高达400多万亿元了，这个数据已经高的吓人，同比美国、日本等其他国家房地产总市值还要高，从这里同样可以说明国内房地产市值存在虚高，既然有泡沫未来十年出现挤泡沫的行情也是难免的，所以从这些数据看出房子供过于求，具有泡沫再度投资显然不正确的。

楼市调控政策来分析

国内房价自从2016年上半年之后短短几个月之后，出现牛市之时的加速上涨行情，在短短几个月时间全国各地很多地区的房价出现倍数的涨幅；随后国家为了控制房价上涨速度过快，从而开始出台一些实质性的政策来抑制房价再度非理性的上涨。

自从2016年房价疯狂过后，类似限购令出来，从而抑制的炒房客的炒作空间，让炒房客出现限制。之后还有提高房贷利率，提高首付比例等相关政策出台，但是对于这些政策并没有让楼市温度降温，从而不排除未来会出现房产税，空置税之类的税费，一旦这些税费出来，直接造成很多炒房客是吃不消的，肯定会让炒房客知难而退了，从而让楼市急速降温是大概率事件，所以再度投资房地产确实不是最好的投资。

新房贷利率政策

在上个月已经宣布了国内房贷利率政策将会发生改变，打破原先的以央行基准利率4.90为准，在央行基准利率之上进行上调或者下调；但新的房贷利率政策不同，已经打破了原先的可以进行房贷利率进行打折，新的房贷利率政策已经进行了设置最低底线，房贷利率是不能低于最低贷款利率。

新的房贷利率政策就是以LPR利率为基准，根据新的房贷利率政策规定，第一套房是不能低于LPR利率4.85%的基准，而第二套房就是LPR利率+60个基点，以就是在4.85%的基准之上加60个基点变为5.45%，第二套房贷款利率不能低于5.45%！

所以从新的房贷利率政策就是为了以”房子是用来住的，不是用来炒的“为总基调，在这个总发展的前提之下新的房贷利率政策更加灵活，主要是鼓励刚需购房，但同时是为了抑制炒房！说明新的房贷利率政策已经抑制了未来房价的升值空间了。

现实生活中炒房客现在的处境怎么样？

国内炒房客非常多，很多人的资产都是从炒房所得，从而造成前几年只要*房就赚的思想，导致很多人宁愿贷款都是要去炒房，从而造成房价暴涨，而现在那些炒房客现在过得怎么样了呢？

就我身边的炒房客来说，就我自己的歌，他一直都是在炒房，当然前今年也是给他获取了不少资产。但是随着在2016年下半年*的房子，现在看到房价涨不动了，每个月需要还房贷造成生活很大压力。随着他想要把手中的房子脱手了，但是按照当前的市价去*掉，扣除一些税费之后，他就是属于亏本*房。

而作为一种炒房客的思想来说，肯定不会做亏本**的，所以现在就是上下两难了，不*房每个月房贷太高顶不住；*房扣除税费之后属于亏本的，现在非常尴尬的时候。如果高价*，没有人愿意*，现在的楼市就是有价无市，相信这就是当前很多炒房客的生活现状。如果打持续战的话，这些炒房客是顶不住每个月月供的，到最终还是只能亏本把手中的房子变现了。

综合以上分析

针对当前投资房产还有前途吗？这个问题我进行了关于楼市的具体情况，供需方面，泡沫方面，各种楼市政策方面，房贷利率房贷，以及炒房客的现实生活状况等等综合性进行的分析，从这些状况来看，未来十年再度投资房产不是最好的投资，我个人建议还是把闲资金投资其他金融理财产品为好，投资房子黄金十年已经成为过去式了。

如果你有几套房，可以*一套拿来理财，关键你要懂理财，如果你什么都不懂，你这样做风险很大了。关键还是谁来做理财的问题，如果你不懂，你最好还是不要*，老老实实放着等升值再*。如果你是对投资理财比较专业，比如懂股票期货，基金投资。有一定经验和风险承受能力，又有一定时间，完全可以*房拿来投资。

投资房产比投资要安全得多了，房产可以说是中国最稳的投资，目前是，未来不懂得不得，不过有专家预测未来十年，是金融理财投资的最好的十年，房产不是了。未来会有一个大的牛市，中国会出现很多大公司，股票会长得很高，所以价值投资中一支股票，肯定比房产要牛了。可以在一年内翻几倍的收益，比如去年大盘跌到2440点时，如果*中一支牛股，翻了几倍，那样收益很可观的。

所以是否*房做投资理财，
主要看你自己的情况，不能单纯问，能不能做这个问题
。

主要看你自己的情况，不能单纯问，能不能做这个问题

对于这个问题，首先我们要分清楚两点：一是资产千万的人群；二是可投资产千万的人群；资产千万的人群应该不少，比如北上广深很多一两套房子的人就是资产千万的人群；但是可投资产千万的人就很少了，可投资产千万的人指的是除各类固定资产外，手上还有1000万元以上的现金人群，理论上第一类人把房子*掉后也有可能是可投资产千万的人群，但是实际上，大部分人根本不可能*房，而且就算*房也不一定能拿到千万现金（有贷款）。

资产千万的人群

资产千万的人群，其投资方式很简单，大部分都是以房产为主，其资产也主要是体现在房产上，所以资产千万的人群没啥好分析的。我周边资产上千万的亲戚或者好友，全部都是锁定房地产上，不过虽然他们的房产价值都上千万了，但扣除银行贷款之后，其实很多真实的也就只是百万身价而已。

可投资产千万的人群

这部分人群可就不简单了，是真真实实有1000万元的资金的，不是靠银行贷款凑出个千万身家来。而且拥有可投资产千万的人，往往其本身的固定资产也不会少。根据招商银行―贝恩公司联合编制的《2019中国私人财富报告》（2019年6月5日发布）显示：截止2018年末，国内「可投资资产」在1000万元以上的高净值人群，达到了197万人，占我国总人口的0.14%，也就是千分之1.4，即1000个人里会出1.4个可投资产千万的人。

那么这部分人的资产配置是怎么样的呢？按照招行与贝恩的数据显示，这部分人的投资是相比比较多元化的，涉及到储蓄现金、银行理财、债券、信托产品、股票、基金、保险、投资性房产以及其他境内投资，其中占比最大的为储蓄现金、公募基金以及投资房地产，特别是储蓄现金最近4年来的趋势一直在上涨，所以说当前经济形势较差，这类人群都知道现金为王，故而增加了现金储蓄的比例。

其次就是投资银行理财产品的最多，银行R1、R2这种低风险理财不仅收益高，风险低，几乎保本保息，这也是很多资产千万的人投资最多的产品。当然也会配置一些高风险高收益的理财产品。而由于股市已经熊市几年了，这两年有可能出现牛市行情，所以这两年开始在股市中布局的人也越来越多，对于这些可投资资产千万以上的人群来讲，长期持有一些有价值的股票也是其投资的主要方式之一。当然也还有一部分人都是以*房为主，当炒房客，但是近两年国家对于房价的管控，这些人也越来越少了，因为房价能上涨的空间也越来越低，炒房的利润已经不如以前了。

总结

没达到千万资产也不确定千万资产人群具体真实的投资方式，目前所能看到的都是一些研究分析报告，所以说真实性有待我们努力奋斗，看有没有机会，哪天自己也成为千万人群，就能验证这些分析报告的对与否，加油吧，少年！

房产投资的具体步骤如下:

房地产投资阶段1、投资分析
房地产经济活动，是个大量资金运动的过程，一旦作出投资决定，资金的投入就是一个难以逆转的持续过程。投资决策准确，是确保整个开发项目成功的关键。反之，投资决策失误，就会导致重大损失。因此，慎重地进行决策，是房地产开发经营的必要前提。要保证投资决策成功，就必须在市场分析、财务分析的基础上，认真做好可行性分析研究。 （1）市场分析。 市场分析的重点在于估计市场对于投资计划中拟开发成为房地产商品的需求强度以及竞争环境的分析。对市场所做的研究有利于正确估计未来房地产的收益，进而有助于投资者在进行财务分析时，能够正确计算出未来现金流量。
（2）财务分析。 投资者经由市场分析估计未来房地产的收益，进而估计出未来的现金流量。因此，财务分析的主要目的是经由现金流量的估计，计算出预期报酬率，并以所得的结果与要求的报酬率加经比较来判定这项投资是否可行。此外，财务分析并对房地产投资thldl.org.cn的风险进行估计，以判定面临的风险与预期报酬是否在投资者所接受的范围内。
（3）可行性分析。 可行性分析是一个综合的步骤。投资者除了利用前述市场分析与财务分析的结果，研究和判断其可行性外，还要进行相关的建筑与土地使用等法规限制的研究，以了解投资计划在法规限制上是否可行，以及目前的产权形式与产权的取得是否可行。而且对房地产开发的庞大资金来源是否能取得也是一个重要的关键点。

因此，只有在计划阶段中的可行性分析确定后，整个计划才可能付诸实施，而下一步骤的投资程序才能继续进行。投资者必须了解在计划评估过程中，可能会因为遭受的限制而作某些修改，因此，投资者在作可行性分析这个步骤时，并不能将其当作单纯的接受或否决的过程，它实际上还包括了重新评估与修正的功能。通常，在一些较大项目中，为了确保投资决策成功，可行性分析要反复研究，在正式决策之前，可作可行性研究，以保证投资决策的准确性。

房地产投资阶段2、土地开发权的获得
这一过程中包括土地使用权或产权的取得与议价程序。当在计划时期确定投资计划可行后，土地使用权以何种形式取得乃是投资者接下来考虑的要点，如完全*断，还是合作开发，或是部分使用权（如地上权），或长期租赁等。 在确定产权形式的同时，要进行的是获得土地的程序及与土地所有者议价的程序，以确定产权的取得成本。在这一过程中，是从一级市场通过批租形式获得土地，还是从二级市场购得土地，其具体法律手续各有差异，必须搞清楚其中的每一个环节，以免产生不必要的纠纷。此外，由于房地产为良好的担保品，而且其取得成本通常非常巨大，因此大多数的投资者皆运用财务杠杆以取得房地产产权，也就是向金融机构融资以取得资金。不同的金融单位其信用成本与融资条件不同，因此在进行融资活动时，要详细评估投资计划与各种融资机会，以选择最有利的融资方式。

房地产投资阶段3、房地产建设开发
在房地产开发中，首先要取得*立项和规划的许可。立项和规划涉及到资金运作及水、电、煤、路等各项配套条件，是一个相当繁杂但又十分重要的工作。在房地产整个开发过程中，其与投资决策、土地使用权获得一起又称为开发前期工作时期。 在上述前期工作完成之后，方可进入实质性的建设开发阶段。以后的工作为根据规划及开发要求进行设计，然后寻找建筑商进行营造。在整个营造过程中，投资者又必须进行必要的监督或委托监理公司进行建设监理。由于开发所需要的资金相当庞大，因此在大多数的情况下，投资者仍须向金融机构融资以取得资金。此时，融资活动又成为一项重要的工作，如何取得与选择有利的融资机会与融资条件，以保证建设开发进度及按时竣工完成，成为此时融资活动的主要目标。

房地产投资阶段4、房地产*经营
在房地产*阶段主要的工作，包括：
一是必须有完善的营销规划。 包括确定目标市场的购*者，拟定适当的营销策略及营销组织以求顺利*。
二是实际的*活动。 包括根据市场状况及可能条件采取的各种促销手段，以及如签约、收取订金、过户登记等具体手续。
三为融资活动的进行。 由于房地产金额庞大，在促销的过程中，常常需要替*者安排有利的融资计划以吸引*者，因此融资特别是购房抵押贷款及各项分期付款的活动也会成为这一阶段的重要工作。 在这一阶段中，某些已开发完成的房地产，如果不是以*为目的，或者因*状况不理想，也可以把这部分房地产作为物业进行经营，即以经营谋利为目的。

经营的形态主要分为两大类：
一类是将房地产出租给他人，并定期收取租金获取收益。这类租赁的经营形态，投资者负担的管理成本较低，收益固定且风险较小，但是一般而言报酬可能较低。
二类则是由投资者自己经营管理，此时投资者可能获取较高的报酬，但却须自行负担营运的风险，而且收益亦不稳定。已开发完成的房地产，在经营阶段要依据不同的经营形态，采取不同的管理活动，如维修、更新、保全、各种费用税金的缴纳与各种收入的收取、以及实际从事营业的必要管理活动等。 此外，由于房地产是价高耐用的特殊商品，其维修物业管理不仅是房地产商品售后服务的必需，而且物业管理本身也已成为房地产整体开发中不可或缺的组成部分。因此，采取何种物业管理方法及如何真正搞好物业管理，也是房地产整个投资过程中必须认真考虑的。