财务报表品牌排行榜前十名 中国房地产公司排名

荷兰合作银行是全球最大的专注于农业及食品相关产业的商业银行之一。而该行推出的年度“全球乳扮此业二十强”,则以全球各*品企业*数据和财务报表的信息作为排位的主要依据,结合权威专家轿老的研究与分析而得出,是目前全球乳业唯一的权威排行榜单。2010年度的“全球乳业20强”榜单和研究报告。具体如下： 1 Nestlé 雀巢
2 Danone达能
3 Lactalis 拉克塔利斯集团
4 FrieslandCampina 菲仕兰坎皮纳
5 Fonterra 恒天然
6 Dean Foods 迪安食品
7 Arla Foods 阿拉福兹
8 Dairy Farmers of America 美国奶农
9 Kraft Foods卡夫食品公司
10 Unilever1 联合利华食品
11 Meiji Dairies 明治乳业
12 Saputo 萨普托
13 Parmalat 帕马拉特
14 Morinaga Milk Industry 森永乳业
15 Bongrain 保健然
16 Mengniu 蒙牛
17 Yili 伊利
18 Land O'Lakes 蓝多湖
19 Bel
20 Tine 希望这些厅帆迅对你有所帮助。

会计网课培训机构排名前十的为：正保会计网校、东奥会计在线、高顿岩困教育GOLDEN、斯尔教育、中公会计、BT教育粗大念、金程网校、泽稷教育、仁和会计、考呀呀。

会计有两层意思，一是指根据《会计法》《预算法》《统计法》对记账凭证、财务账簿、财务报表，从事经济核算和监督的过程，是以货币为主要计量单位，运用专门的方法，核算和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作；二是指进行会计工作的人员，有会计主管、财产管理、出纳等人员。

会计是以货币为主要计量单位，运用一系列专门方法，核算和监督一个单位经济活动的一种经济管理工作旨在提供会计信息和提高经济效益。

中式会计：

会计在中国有着悠久的历史，据史籍记载，早在西周时代就设有专门核算官方财赋收支的官职——司会，并对财物收支采取了“月计岁会”（零星算之为计，总合算之为会）的方法。在西汉还出现了名为“计簿”或“簿书”的账册，用以登记会计事项。

以后仿咐各朝代都设有官吏管理钱粮、赋税和财物的收支。宋代官厅中，办理钱粮报销或移交，要编造“四柱清册”，通过“旧管（期初结存）+新收（本期收入）=开除（本期支出）+见在（期末结存）”的平衡公式进行结账，结算本期财产物资增减变化及其结果。

这是中国会计学科发展过程中的一个重大成就。明末清初，随着手工业和商业的发展，出现了以四柱为基础的“龙门帐”，它把全部账目划分为“进”（各项收入）、“缴”（各项支出）、“存”（各项资产）、“该”（各项负债）四大类。

有说中石油的，有说中国烟草的，这些公司都只是子公司而已，儿字辈的公司而已。

都别争了，让你们见识一下谁才是真正大佬，站稳了，别吓尿了。

在金融圈内，大家都知道， 中*司是最大的不上市公司，也永远不会上市！

中*司成立于2007年9月29日，是中国国家*基金，正部级单位！！ 是依照《中华人民共和国公司法》设立的国有独资公司，组建宗旨是实现国家外汇资金多元化投资，在可接受风险范围内实现股东权益最大化。公司总部设在北京，注册资本金为2000亿美元。 中*司下设三个子公司，分别是中投国际、中投海外、中央汇金。

他的业绩有多厉害。看看2018年年报。

中投的经营业绩可谓亮眼不少，不仅是税前利润首次突破千亿美元大关，境外投资的净收益率也创 历史 新高。先来看一组数据：

1、2017年，中*司境外投资净收益率按美元计算为17.59%，较上一年提高11.37个百分点，创下 历史 新高。截至2017年12月31日，过去十年，中*司境外投资累计年化净收益率为5.94%，超出十年投资绩效考核目标，也处于国际同业的中上水平。

2、中*司2017年合并利润表后实现利润总额1107亿美元，较上一年增长近39%，是十年来首次突破千亿美元大关。

3、作为中*司的全资子公司，中央汇金此次首度披露年度经营状况。截至2017年底，中央汇金管理的国有金融资本为4.1万亿人民币，直接持有17家金融机构股权（包括银行、历贺证券公司、保险公司及综合性金融机构）。其中，11家上市控参股机构总市值6.7万亿人民币，中央汇金所持股票总市值3.1万亿人民币，同比上涨22%。

中央汇金是最重要的全资子公司，2003年12月，中央汇金公司成立，总部设在北京，代表国家依法行使对国有商业银行等重点金融企业出资人的权利和义务。 2007年9月，财政部发行特别国债，从中国人民银行购*中央汇金公司的全部股权，并将上述股权作为对中*司出资的一部分，注入中*司。中央汇金公司的重要股东职责由国务院行使。中央汇金公司董事会、监事会成员由国务院任命，对国务院负责。

中央汇金公司控股参股机构包括国家开发银行股份有限公司、中国工商银行股份有限公司、中国农业银行股份有限公司、中国银行股份有限公司、中国建设银行股份有限公司、中国光大银行股份有限公司、中国出口信用保险公司、中国再保险(集团)股份有限公司、新华人寿保险股份有限公司、中国建银投资有限责任公司、中国银河金融控股有限责任公司、申银万国证券股份有限公司、中国国际金融有限公司、中信建投证券有限责任公司、中国中投证券有限责任公司、中国光大实业（集团）有限责任公司、建投中信资产管理有限责任公司、国泰君安投资管理股份有限公司。 中*司根据国务院要求持有中央汇金公司股权。 中*司开展投资业务和中央汇金公司代表国家行使股东职能的行为之间有严格的隔离。基本上中国金融和银行业一半的公司都在中央汇金手族烂卜中。

上图是2019年世界500强企业营业收入最高的11家公司。在这11家公司中，还没有上市的就只有我国的国家电网和沙特的阿美石油。前者的营业收入是3870亿美元，后者的是3559亿美元，规模相差不大。折换成人民币，营业收入都超过了2万亿。这个营业收入规模，比中国烟草大的多。如果说最大的话，那当然是我国的国家电网。

国家电网是全球最大的电力输送企业。在大陆31个省市区中，除了云南、广西、广东、海南4个省份的电力有南方电网供应之外，其余27个省市区由国家电网负责。它服务的人口超过10亿，超过全球其他任何一家电网公司。

国家电网为什么没有上市？上市的目的是什么？对一家公司来说，上市最主要的目的就是募集资金。但是获得资金的方式，可不仅仅上市一种，向银行借贷和发行企业债券是非常重要的方式。

国家电网目前是国有独资企业，就是说他全部的股权掌握在中央*手中。如果要发展资金，既可以发兆穗行债券，也可以向银行借贷，同时国家也可以注资。它的背后是中央*，说他需要上市融资吗？

百度来的

朋友们好！

世界上最大的不上市公司肯定是 中国烟草总公司， 中国铁路总公司和华为公司，以及 中国邮政集团总公司 了。下面分别来给大家介绍一下。

中国烟草总公司是一家生产*烟草的公司，成立于1982年1月，总部位于北京。中国烟草总公司注册资金为570亿元。

中国烟草总公司是一家巨无霸的企业，2018年，烟草实现税利总额11556亿元，其中上缴国家财政总额10000.8亿元。

中国烟草总公司2017年中国香烟*额为1.4万亿元人民币（约2040亿美元），2017年缴纳税收为11145亿元。

如果从*收入，税利规模来看，中国烟草总公司是一家妥妥的巨无霸企业了。

中国铁路总公司于2013年成立，当时铁道部撤销，中国国家铁路集团有限公司成立。

2019年6月18日，经国务院批准同意，中国铁路总公司改制成立中国国家铁路集团有限公司，在北京挂牌。

中国铁路总公司，员工人数204.56万人，注册资金17935亿元，资产总额46631.59亿元。

根据2018年中铁总公司财务报告，2018年铁路总公司总收入达到了1.095万亿元，运输收入实现了7658.57亿元，实现净利润20亿元。

华为技术有限公司是一家生产*通信设备的民营通信 科技 公司，主要创始人任正非，成立于1987年，总部位于深圳，华为现有人数为18.8万人。

2018年华为营业收入实现了7212亿元人民币，净利润实现了593亿元，业务遍及170个国家和地区，服务全世界30多亿人。

华为公司在2019年世界500强排名中位于61位。

中国邮政集团公司成立于2007年1月29日，总部位于北京市西城区，是一家经营各项邮政业务的大型国有独资企业，员工总数达到了93.52万人，注册资本为800亿元人民币。

中国邮政总公司公司主营业务包括：国内和国际邮件寄递业务；报刊、图书等出版物发行业务等。

中国邮政总公司下属的邮储银行是我国第五大商业银行，资产总额也超过了10万亿元人民币。

2018年，中国邮储总公司完成年营收856.28亿美元，折合人民币5994亿元，净利润实现了41.336亿美元，折合人民币为289.4亿元。

综上所述，上面就是世界上最大的四家非上市公司了，包括中国烟草总公司，中国铁路总公司，华为公司，中国邮政总公司。

感谢阅读！

先说说中国的还没有上市但是又比较牛逼的公司都有哪些？

美国科氏工业集团：狂而不燥的巨人

全球最大的非上市公司——科氏工业集团成立于1918年，是一个典型的家族型企业，目前公司掌门人、董事长兼首席执行官为科氏第二代，查尔斯·科赫(Charles.Koch)和大卫·科赫(David.Koch)。该公司在穆迪投资服务公司的资信评级是Aa1，标准普尔评级是AA+。

科氏的成长得益于一系列的*，而这些*主要动用的是家族自己的资本，而不是资本市场的融资。为了保证科氏家族的控制地位，他们建立了科氏家族基金会，还兴办了自己的智库。他们的政治上也非常活跃。

创始人弗雷德·科赫对子孙有遗训：“只要不将公司*掉，你怎么办都行。”公司传到他的二儿子查尔斯·科赫(Charles Koch)手里，他也誓言“除非我死了，科氏才能上市”。两代掌门人均拒绝上市，基于这样一个判断：企业要挂牌上市，就得定期公开运营数据，企业的股价也会受到股票市场整体氛围的影响。尤其企业专注长远发展时，可能因尝试新产品或进行结构重组，需要增加投入，营收也会下降，碰到经济衰退时，投资回报也会减少，资本市场的压力就会接踵而至，逼迫经营者为迎合市场采取各种短期行为，导致抗压力减弱。家族企业则能完全按照自己的步伐制定策略，定力要大很多。因此在他们看来，上市并不是目的，而是手段，保证公司 健康 的现金流和持续稳健的扩张才是正道。

赛仕公司:摇摆之后的坚定

“在上市公司里已经不再有信任可言，我相信现在是私营企业发展的大好时候。”吉姆?古德奈特(Jim Goodnight)如是说。作为商业智能软件领域最成功的独立厂商赛仕(SAS)软件公司的创始人，古德奈特已经在赛仕成功掌舵三十多年。在资本的诱惑面前，赛仕并非从来没有动摇过，不过最后的结果是，现在的赛仕仍然是全球最大的非上市公司。

与那些急于通过上市来筹集发展资金的企业不同，赛仕从来不缺乏资金，三十多年来，公司收益始终表现出稳定的上升势头。但事实上，与其说赛仕是因为不缺钱而缺乏上市的动力，不如说在古德奈特看来，正是由于拒绝了华尔街在耳边的聒噪，公司才可能更有效地保证企业商业模式的完整和企业文化的纯洁。

如果古德奈特愿意，在公司33年的发展历程中，他有很多次机会让赛仕成为上市公司。事实上，赛仕曾经离IPO只有一步之遥，那是在20世纪末出现技术投资热潮的时期。1990年代末期，网络狂热症驱使技术股涨到了天价。在美国，人们时常可以听到某个创业公司在纳斯达克上市之后员工一夜暴富的消息。资本市场的神话故事让赛仕的员工在一时之间也失去了平静。

这样的情况让古德奈特多少有些苦闷，大势所趋之下，他也开始考虑IPO事宜。古德奈特甚至已经启动了公司的IPO计划，从其他公司找来一位高管专门负责赛仕的IPO事宜。但是没过多久，古德奈特就改变了主意，2000年，他果断叫停了公司的IPO计划。2002年，古德奈特在公司内做了一次调查，有87%的员工不主张上市。从此以后，对于古德奈特来说，就不存在什么IPO的问题了。并且固执的宣称，自己绝对不会那样做，除非公司找到别的年轻人来替代自己接下指挥棒，也许他会对上市有兴趣。经历了潮起潮落的古德奈特，自此坚定了保持赛仕的私人持股公司身份的决心。

玛氏公司：食品业的宝洁

你知道世界上最大的巧克力公司是哪家吗？去年，国外调研机构 CandyIndustry公布了2015年全球25强糖果和巧克力公司排行榜，玛氏公司居首。

提到玛氏公司，或许有人还不清楚。但说起其产品德芙、士力架，以及“快到我碗里来”的M&M’s巧克力豆，绿箭、益达口香糖，还有宝路狗粮、伟嘉猫粮，恐怕没人不知道。可以说，玛氏公司是“食品业的宝洁”。

在2015年度《福布斯》杂志推出了美国家族财富排行榜，玛氏家族以600亿美元资产排名第三。这是一个神秘的家族，家族成员很少接受采访。作为全世界最大的私人企业之一，玛氏公司坚持不上市，也就不需要公布财务报表，这更为它增添了神秘色彩。

玛氏公司在玛氏第三代掌门人努力下，先后*下了德芙公司、法国皇家宠物食品公司等，2008年还联手巴菲特，斥资230亿美元*了美国最大的口香糖*商箭牌，从而使公司成为全球行业老大。

如今，玛氏公司在全球拥有7.2万名员工，它的总部却位于美国弗吉尼亚州一座砖瓦结构的二层小楼中，这里只能容纳80人，门口没有任何标志，只有一块写着“私人房产”的牌子。

尽管利润超过大多数世界500强公司，但玛氏家族坚决不肯让公司上市，至今都还是一家百分之百的私人企业。在决策层看来，只有这样才能保证公司管理的独立性和对利润的完全控制。

瑞典公司：世界上最大的家具公司

一旦没有了创始人英格瓦?坎普拉德，宜家会变成怎样？不用担心，他已经事先做好了准备，希望只要地球上还有人类生存，就必然有一个强大、有效率的宜家存在。

2009年9月1日，在宜家(IKEA)公司新总裁上任的宣传海报上，米卡埃尔?奥森(Mikael Ohlsson)从前任安德斯?代尔维格(Anders Dahlvig)手中接过了一把内六角扳手，这象征着他接受了宜家王国的权杖。在宜家的68年 历史 里，他是第四任CEO。

或许全球没有哪家企业像宜家这样，能如此长远和持久地受到创始人性格的影响，其创始人英格瓦?坎普拉德(Ingvar Kamprad)就等于宜家，宜家也等于英格瓦?坎普拉德，这也导致宜家历任CEO都成了坎普拉德的影子。

宜家业绩一直不错，在2010财年，据说公司*增长了7.7%，*达到231亿欧元，净利润增长了6.1%，有27亿欧元，但坎普拉德早已宣布：“宜家永远不会成为一家上市公司”。对此，坎普拉德给出的官方解释是，一旦上市，股东们必然要求获得更快、更多的回报，这将改变宜家的长远目标和运作方式，但他也承认宜家如果是上市公司，每年就必须拨出大约30%的获利给股东，不上市的话，这些钱就都能成为公司的储备金，以备不时之需。

德国博世（BOSCH）公司：全球最大的隐形霸主

德国博世（BOSCH）公司的名声并不及西门子，但它是世界最大的 汽车 零部件供应商，真正的幕后之王，几乎所有的品牌 汽车 都在大量使用它们的零部件。

央视曾经播过BOSCH公司，2012年5月20日，隐身其后的博世集团董事长菲润巴赫打破低调惯例，首次在《对话》公开亮相解码德国*的成功基因。

在《对话》节目现场，大家发现在博世集团身上能够看到有很多中国企业不一样追求，不少中国企业把上市和融资当成自己企业发展当中必经的里程碑，但是博世完全不同，博世120多年的 历史 ，从来没有把上市考虑到自己企业发展过程当中。这是为什么呢？

博世集团董事会主席菲润巴赫却报料说，其实在1930年左右的时候，博世曾经短暂上市过，创始人罗伯特先生，在上市之后，把一些股份分给了一些高级的管理者，但是之后就发现这样不好，因为那些管理层上市之后，有了钱就会变懒了，不会努力工作，因为他们已经拿了很多额外分红、收入，开始享受生活了，为此罗伯特先生觉得很失望，博世要停止上市，已经发行股票*回来。

菲润巴赫："这一点知道的人不很多，罗伯特是很聪明的创始人，其实我认为一个企业，要基业常青的话，能够做两件事情，一个是保持创新的自由，上世纪30年代的时候，罗伯特先生已经不再是公司决策者，当时短暂上市了，上市之后，股东指手划脚，罗伯特先生认为保持企业基业常青，一定要有创业自由，企业保持自己长远发展的要素。与此同时，罗伯特先生说，我们保持财务独立性，不要依赖于银行或者金融市场，一个上市公司连续两个季度都亏损，很多股东开始找创始人、管理层算帐了。为此有了这两个基本理念，罗伯特?博世先生认定我们博世公司要为自己的未来发展奠定基础，他说我们不再上市，不再是上市企业，我们是私人企业。为此博世公司现在企业治理结构非常独特，就是不去破坏现有结构，保持企业长期发展动力。"

美国嘉吉公司：150年的私营家族企业

Cargill嘉吉是世界最大的动物营养品和农产品*商，位于美国明尼苏达州，于1865年创立，经过150年的经营，嘉吉已成为大宗商品贸易、加工、运输和风险管理的跨国专业公司，已是一家全球性的贸易、加工和*公司，经营范围涵盖农产品、食品、金融和工业产品及服务。2015财年的总营业收入高达1,204亿美元，是美国第一大非上市家族企业。

作为全球最大的私人控股公司之一，嘉吉的高管们在集团成立150周年之际，纷纷表示公司“将在可预见的未来内保持私营状态”。这样的企业规划不仅对嘉吉自身，更会对整个嘉吉所涉及到的市场产生影响。“作为家族企业，嘉吉的每一任领导者都希望公司保持私营。”首席执行官戴维?麦克伦南（David MacLennan）表示：“我们也在私营中得到了实惠。”

虽然，如今卡吉尔家族成员就再也没当过公司的一把手。也只有一位家族成员仍在公司工作。但是，大约100名家族成员掌握着90%的股份。嘉吉董事会的17名成员中包含有6名家族成员，6名独立人士和5名管理层人员，而公司年收入的80%将回报到业务上，其余的作为红利给股东。这种既不发行股票，还要保证现金流，并且要养活整个家族的模式，逼着董事会对每一项投资的决策都谨小慎微。

当然，国际上不上市的大牛公司还有很多，不多介绍。通过以上例子，我们可以了解到这些不上市的大牛公司都有坚决遵循的经营原则和长远发展的眼光。融资、烧钱，并非商业成功的不二法门。踏踏实实做企业，老老实实赚营收也能创建百年企业。

你要说哪一家，这个真的很难回答，因为不上市的公司是不用发年报的，所以有很多巨无霸级别的公司，但是我们却很陌生，举几个例子。

国外：

1. 嘉吉， 我们常说的全球四大粮食集团，掌控着全球粮食命脉的集团之一，年*额过千亿美元

2. 科氏工业， 能源石化巨无霸企业，年*额过千亿美元

3. 博世集团 在工业这一块基本是家喻户晓

4. 玛氏集团， 日常能接触到的有 德芙、士力架、彩虹糖、M&M's等

5. 普华永道， 商业服务类企业，四大会计师事务所之一

还有很多很多

国内：

1. 中国铁路总公司，由国家铁道部改制而成

2. 中国烟草，注册资金不多，但年*额过万亿人民币，缴税也过万亿

3. 华为技术有限公司，这个大家都知道

不久前，一年一度的所谓“中国旅游集团20强”又发布了，这个榜单由国家级“权威”中国腊散旅游研究院背书，本应成为业内企业无比的荣誉。可每次发布后，总免不了沦为业内人士茶余饭后的笑谈。这次的20强评选更有点特别，笔者数了数变成28家了，差点以为自己数学没学好。

评选标准也很是有趣，据称入选标准是“根据企业申报、诚信背书的原则，共上报40余家旅游集团数据，根据营业收入这一单项指标，共有28家企业入围”。

座次顺序是按照这个标准：“20强集团排名不分先后，具体按先中央后地方的原则排列。中央企业按国资委对央企排序进行排列；地方企业根据注册地，按国家统计局公布统计数据时地方先后顺序排列，同一省市按照先国有后民营，国有或民营中按照营业收入规模排列。”

换而言之，这个20强标准是：入选是靠申报收入，却无核实；座次是看级别，而非强弱。这确实是一个行业排名的创新。

笔者私以为行业榜单的入选和排名，是一个行业对强者的判断标准，不仅会影响到业内价值观、发展观，更会影响到外部投资者对此行业营商环境的评判。

是时候该正本清源了。景鉴智库2020年的年末企划，将首次以文旅行业内各企业真实的旅游经营业绩进行梳理和排名，并对全部数据和分析依据进行公开，以保证专业性和客观性。由于初次尝试，且旅企中上市企业较少，数据采集可能会出现疏漏，请业内同仁和相关企业多多指正。

第一章 对标国际，契合行业，设定公允的评价标准

一、对标，国际知名企业排名的依据标准

全球最知名、最常见的企业排名首推“世界500强”。每年美国3大商业杂志《财富》 FORTUNE、《福布斯》Forbes和《商业周刊》BusinessWeek以及英国的《金融时报》Financial Times都要给全球大企业排座次。《财富》、《金融时报》和《福布斯》的排行榜都叫“世界500强”；而《商业周刊》则较多一些，达到了1000家。

《财富》世界500强资格最老，始创于1954年，以*收入为依据进行排名，比较重视企业规模；

《商业周刊》和《金融时报》分别从1998年和1997年开始发榜，更注重公司在证券市场中的表现，把企业市值作为排名依据；

《福布斯》则以年*收入、利润、总资产和市值的综合评分为依据。

我们可以发现，不管采用哪种排名方法，既然是排名，就必有先后。而且排名的标准和数据依据是公开的、经得起检视的，所有的榜单后面都注明了作为依据的经营数据。榜单也没有参评和不参评之说，不可能因为企业来参评给好处就上榜，企业不参评不勾兑就不上榜。数据获取和辨别靠的是专业研究能力，而不是以所谓“诚信背书”的申报，就如没有任何一个富豪会把自己的真实财富去向福布斯富豪榜申报。

但凡国际上有点知名度的排名，它的权威并非来自于所谓“官方”背书和行政级别的高低，而是来自于发布机构的专业和严谨，以及长年以来的坚持。

二、去除迷雾，还原真实的行业数据评价标准

1、什么可计入旅游收益？

既然是旅游企业的排轮租氏名，不管以哪种排名方式，都应该以旅游收入和效益作为基本数据依据。由于行业快速发展的现状，有很多大型企业集团跨界进入旅*业，传统旅游企业也多有涉及房地产、免税等其他业务的，所以单从企业整体的报表收益很难作为评判依据。

笔者认为，评判的依据应该简单直接，只有旅*为产生的直接收益才是旅游收益。

也就是说，文旅地产虽然造在乐园、景区的边上，但它依然是地产，显然*房子的收入不能作为旅游收入。同理，免税城依然是商业购物，即使落位是在旅游目的地三亚，*奢侈品和香化的收入也不能作为旅游收入。对酒店来说，只有度假酒店，因为它是作为旅游目的本身的一部分，应该是旅游收入；而普通的城市酒店，那只是城市的住宿业态，无法区分是游客住宿、情侣开房、还是商务出差住宿，所以只能排除在外。机票、火车票也是一样的道理。

当然，不少企业的报表会把不同业务的收入混而一谈，营造注重文旅、淡化地产的假象，这就需要数型前据分析进行去伪存真。

2、是看大还是看强？

我认为光“虚胖”是无用的。对于一个企业在旅*业地位的评价，不仅要看它的旅游收入和资产，更要注重利润。一个收入庞大，却微利、甚至亏损的企业，只能说它经营是失败的，对行业没有任何示范作用。

另外不同的收入之间的可比性较差，这是旅*业的一个特殊性。一般来说旅行社行业收入规模较高，但毛利很低，净利往往在盈亏之间。而经营景区、乐园、度假村等旅游项目获得的收入规模相对较低，但毛利较高，也有一定的净利润。

因此，在旅*业仅以收入来判断强弱是非常偏颇的，榜单的评价基准应双重考量收入和利润，兼顾其他经营指标。因此我比较倾向于类似福布斯500强榜单标准，以收入和利润的综合评价为依据。

第二章 大型国有文旅开发企业评价

一、旅游业三大央企

传统的旅*业三大央企：中国旅游集团、华侨城、中青旅，行政级别高、资产规模大，理应是引领行业的支柱，就先从这三家说起。

1、中国旅游集团

作为中国最红最专的国字号旅游集团，中国旅游集团经营业务非常广泛，从旅行社、景区等传统旅游业务，到免税、酒店、金融等更赚钱的其他业务。其上市板块——中国中免由中国国旅更名而来，并于2019年1月把“虚胖”的国旅总社的股权转让给控股股东中国旅游集团，专注于毛利率水平较高的免税品零售市场，获得了市值的腾飞。

所以上市公司报表显然无法体现这个业务庞大的综合性集团的整体业务情况。好在景鉴智库依然可以获取整个中国旅游集团的经过审计的合并报表。

其中旅游服务收入主要为旅行社开展的票务、出境和入境业务、国内业务和签证服务等构成，运营主体主要包括下属中旅总社、中国中旅、国旅总社、招商国际系列等。景区收入主要包含深圳世界之窗、锦绣中华、嵩山少林寺、珠海海泉湾、青岛海泉湾、宁夏沙坡头等项目的景区门票业务收入。

这两项纯粹的旅游收入合计约218亿元，占集团总收入的27%。

而所谓旅游零售收入约477亿元，毛利达49%，占集团总收入的59%。垄断性免税品*确实非常暴利。

在酒店运营收入方面，旗下仅港中旅酒店就拥有独资、合资、委托管理以及第三方管理和租赁的酒店近140家，客房约30,000间。自有品牌包括“维景国际”、“维景”、“睿景”、“旅居”四个城市酒店品牌。另有少量度假酒店，比如安吉的ClubMed joyview、中卫沙坡头的星星酒店等，但占比很小，财报中也并未独立核算，无法将这部分收入加入旅游收入，稍有缺憾，但数据总体影响很小。

中国旅游集团经营数据：

点评：一个完全靠垄断性暴利免税品*支撑的国字号旅游集团。纯旅游收入占比一般，毛利较低，净利微薄。从收入金额来看，中国旅游集团无疑在旅*业的第一梯队，但在旅游板块除了行政级别外，缺乏核心竞争力，收入质量有待提高。

2、华侨城集团

同为央企的华侨城集团资产规模远大于中国旅游集团，经营业务也更为庞杂，旗下控股的上市公司有三家，分别是华侨城股份47.01%、康佳集团21.75%、云南旅游18.14%。显然拆分出其中的旅游收入也是必须的。

详阅华侨城集团或华侨城A的财报，都会分列一个命名非常有趣的收入——“旅游综合业务”收入。

但如果以此作为其旅游收入，可就大错特错了。事实上所谓“旅游综合业务”的主要部分是主题乐园周边的地产收入，真正的旅游收入仅占很小一部分，这就是在对外财务报表中玩弄文字游戏的典型。

景鉴智库获取的数据显示，华侨城集团2017年真正属于旅游业务的收入仅为39亿元，仅占其所谓“旅游综合业务收入”的10.38%，也就是说另外近9成是房地产收入。

上表清晰地罗列了2015-2017年的游客人次数据，其中属于主题乐园的游客量合计分别为2232万人次、2217万人次、2306万人次。2017年的微增主要由于重庆欢乐谷的开业，其他主题乐园的游客人次增长长期停滞。

此外还有2018年数据披露：“2018年1~9 月，公司旅游接待人次为3,651.26 万人次，实现旅游接待收入297,324.11 万元，其中，门票收入为213,933.14万元，人均旅游收入和人均门票收入较2017年全年小幅下降。”

可见2018年全年数据对比2017年数据应该变化不大。

扯个题外话：大家知道业内有一个“号称”十分权威的主题公园年度报告，每年由一个美国行业组织TEA和国际知名规划设计咨询公司AECOM共同发布，一直被誉为行业权威数据。

那么他们的“权威”报告中的华侨城旗下主题乐园游客量数据是多少呢？

呵呵，2015-2018年游客量分别为2883万、3227万、4288万、4935万。对比一下，惊不惊喜？意不意外？

显然这个“权威”机构的报告直接采信了企业上报的数据，而没有进行任何专业的、负责任的查证。所以报告的质量也就和这些机构平日提供给客户的咨询质量一样，完全是水货。

点评：华侨城虽然是中国主题乐园的开创者，打造了从“锦绣中华”、“世界之窗”到“欢乐谷”等系列主题乐园项目，从这点来说它对中国旅游业发展和创新贡献不少。但那都是从上世纪80年代末到00年代的老皇历了，产品早已落后。到2017年最新开业的重庆欢乐谷，依然停留在游乐器械的堆砌层面，与00年代左右投建的其他欢乐谷没有多大区别。

究其原因，它过于看重地产利益，已转型成了一个房企，旅游完全是为地产勾地而存在，文旅团队创新枯竭，缺乏核心优势。近几年来除了在2017年5月通过战略投资并表云南世博和云南文投获得一些景区，几乎处于停滞的发展状态，只能靠财报上玩弄文字游戏充充旅游的门面。

3、中青旅

再来看下第三家，也是旅*业规模最小的央企——中青旅。和前两家不同，它的旅游板块基本全在上市公司，其母集团“中国青旅集团”的其他资产和业务并不多，所以我们单以上市公司数据来看下。

中青旅的业务板块也较多，其中IT产品*、整合营销、酒店、房地产、房屋租赁等，显然不能被列入旅游收入，故其旅游收入主要包括旅游产品服务和景区经营。

由上表可见两项旅游收入合计65亿元，约占集团总收入的46%，这个比例在所有三家涉旅央企中是最高的。景区经营的毛利率高达81.35%。

中青旅控股的乌镇和古北水镇两大国内标杆项目，2019年营业收入合计约31亿，贡献的净利润约9.5亿，甚至远高于整个集团的归属于股东净利润。

中青旅经营数据：

点评：国内标杆性文旅项目十个手指能数得出来，中青旅占了两个可以说作为旅游企业是值得夸耀的，而且利润丰厚，名利双收。

但依然存在两大隐忧：其一，这两个小镇的打造者业内都知道是陈向宏团队，中青旅只出了钱，自己却没有锻炼出队伍，没有自身的突破，整个集团的利润寄于一个外人。其二，从1999年开发乌镇伊始，到2001年乌镇东栅开园、2006年乌镇西栅开园，再到2014年古北水镇开园，用近16年的时间打造了2个景区。下一个参股项目濮院古镇的竣工开业时间已经一拖再拖，可见这类旅游小镇开发基本没有可复制性。

二、各省级旅游投资集团

近年来国内重组整合了不少省级旅投集团，以实现规模经济，统筹管理省内国有旅游资产。但是是否因为这些企业级别高、资产庞大，所以就“强”了呢？近30个省级旅游集团一一来看过于厄长，笔者单独挑一个比较有代表性的剖析一下数据。

湖北省文化旅游投资集团是连续数年官方认证的旅*业20强，总资产达491亿，在全国的省级文旅集团中应该算是比较大的。以下来看看这个旅游集团实际的旅游经营业绩。

如上表，鄂旅投2019年主营业务收入达117.4亿，另有1.55亿*补助，净利润4.6亿。

但细看其收入结构，真正的大头是在大宗农产品商贸，文旅收入只是小部分。再进一步细究这个文旅收入，其中纯粹的旅游收入就更少。鄂旅投也有和华侨城一样的财务习惯，也就是把文旅地产与其他旅游收入合并计入“文化旅游“收入，自然按照我们的标准只能计算其景区、旅行社、以及度假酒店的收入。

以此计算，鄂旅投集团2019年真正的旅游收入仅在13亿左右。

另外我们还可看一下鄂旅投旗下各景区的经营情况，收入增长速度很快，从2016年的2.7亿，到2019年的9.5亿，增长了2.5倍。但从效益来看基本上处于盈亏平衡上下浮动。2019年9.5亿的营收，仅录得200多万的净利，实在看不出强在何处。

从其中一些典型企业案例可以发现，目前各省级旅投集团大多资产规模大、经营范围广，但从旅游投资和经营实绩来看，经济效益和成功案例都很缺乏。如果一堆省级旅投集团仅仅因为行政级别的原因而得到行业排名，显然是不合适的。

中国房地产公司排名
1.万科企业股份有限公司
2.恒大地产集团
3.绿地控股集团有限公司
4.保利房地产股份有限公司
5.中国海外发展有限公司
6.碧桂园控股有限公司
7.世茂房地产控股有限公司
8.融创中国控股有限公司
9.龙湖地产有限公司
10.广州富力地产股份有限公司
11.华润置地有限公司
12.华夏幸福基业股份有限公司
13.招商局地产控股股份有限公司
14.金地股份有限公司
15.远洋地产控股有限公司
16.绿城房地产集团有限公司
17.荣盛房地产发展股份有限公司
18.北京首都开发控股有限公司
19.复地股份有限公司
20.金科地产集团股份有限公司
据中国报告大厅发布的2017-2022年中国房地产行业投资发展策略报告数据显示，2016年中国房地产开发投资增速连续两年低至个位数，行业平均利润率仍进入下行趋势，房企分化转型趋势不断。
2017国1-2月份房地产市场成交大超市场预期，期内商品房*面积同比增长25.1%，增速较16年全年提高了2.2pc;商品住宅*面积同比增长23.7%，较16年提高了2.6pc。
中国房地产50强排名
1、恒大集团有限公司
恒大集团是以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的世界500强企业集团。目前，恒大总资产2.1万亿，年*规模超6000亿，累计纳税超2400亿、慈善捐款超148亿，员工14万人，每年解决就业260多万人，世界500强排名第138位。
2、碧桂园控股有限公司
2019年7月22日，2019年《财富》世界500强排行榜发布，碧桂园控股有限公司位列177位。2019年8月22日，“中国民营企业500强”发布，碧桂园排名第7；2019中国民营企业服务业100强发布，碧桂园控股有限公司排名第5。
3、万科企业股份有限公司
万科企业股份有限公司成立于1984年，公司业务聚焦念庆斗全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。
4、中南控股集团有限公司
中南控股集团有限公司起步于1988年，已发展成为总资产近300亿元。2016年8月，中南控股集团在"2016中国企业500强"中排名第263位。2019年8月22日，2019中国民营企业服务业100强发布，中南控股集团有限公司排名第10。
5、重庆市金科投资控股有限责任公司
重庆市金科投资控股有限责任公司于2007年12月12日成立。2019中国民营企业服务业100强发布，重庆市金科投资控股有限责任公司排名第15。2019年9月1日，2019中国服务业企业500强榜单在济南发布，重庆市金科投资控股有限责任公司排名第62位。
房地产公司排行榜前100
2021年中国房地产排名100强：
1、恒大集团有限公司
2、碧桂园控股有限公司
3、万科企业股份有限公司
4、绿地控股集团股份有限公司
5、中海地产集团有限公司
6、中国保利集团公司
7、融创中国控股有限公司
8、龙湖集团控股有限公司
9、华润置地有限公司
10、厦门建发股份有限公司
11、华侨城集团有限公司
12、大连万达集团股份有限公司
13、世茂房地产控股有限公司
14、华夏幸福基业股份有限公司
15、城建集团有限责任公司
16、招商局蛇口工业区控股股份有限公司
17、厦门国贸集团股份有限公司
18、金隅集团股份有限仔磨公司
19、广州富力地产股份有限公司
20、厦门象屿集团有限公司
21、祥生地产集团有限公司
22、新城发展控股有限公司
23、华宇集团有限公司
24、卓尔控股有限公司
25、金地股份有限公司
26、隆基泰和集团有限公司河北
27、弘阳集团有限公司
28、金科地产集团股份有限公司
29、中国佳源控股集团有限公司
30、雅居乐地产置业有限公司
31、阳光城集团股份有限公司
32、龙光地产控股有限公司
33、旭辉控股有限公司
34、鼎龙实业集团有限公司
35、绿城中国控股有限公司
36、佳兆业集团有限公司
37、中国奥园集团股份有限公司
38、复地股份有限公司
39、融信投资集团有限公司
40、中国金茂控股集团有限公司
41、广州越秀集团股份有限公司
42、远洋集团控股有限公司
43、中昂地产有限公司
44、福佳集团有限公司辽宁
45、首都创业集团有限公司
46、首都开发控股有限公司差逗
47、时代中国控股有限公司
48、中国铁建房地产集团有限公司
49、美的置业集团有限公司
50、江南投资集团有限公司
51、三盛集团有限公司
52、蓝光发展股份有限公司
53、福晟集团有限公司
54、泰达投资控股有限公司
55、住总集团有限公司
56、保利置业集团有限公司
57、正商企业发展集团有限责任公司
58、文一投资控股集团
59、珠海华发实业股份有限公司
60、邦泰控股集团有限公司
61、名邦置业有限公司
62、建工地产有限责任公司
63、俊发集团有限公司云南
64、大悦城控股集团股份有限公司
65、中国电建地产集团有限公司
66、卧龙控股集团有限公司
67、龙记泰信房地产开发有限公司
68、亿联控股集团有限公司
69、合景泰富集团控股有限公司
70、正荣地产控股股份有限公司
71、金融街投资有限公司
72、协信控股有限公司
73、宝龙地产控股有限公司
74、新鸥鹏企业有限公司
75、建业地产股份有限公司
76、福星集团控股有限公司
77、新力控股有限公司
78、金辉集团股份有限公司
79、禹洲地产股份有限公司
80、广州市方圆房地产发展有限公司
81、炜赋集团建设开发有限公司
82、百兴集团有限公司
83、高力控股集团有限公司
84、广宇发展股份有限公司
85、中骏集团控股有限公司
86、杭州滨江房产集团股份有限公司
87、世茂股份有限公司
88、正黄集团有限公司
89、泰禾集团股份有限公司
90、新希望房地产开发有限公司
91、首创置业股份有限公司
92、奥山集团有限公司
93、中华企业股份有限公司
94、北辰实业股份有限公司
95、新湖中宝股份有限公司
96、大华有限公司
97、泛海控股股份有限公司
98、融侨集团股份有限公司
99、国瑞置业有限公司
100、大名城企业股份有限公司
碧桂园兰州最新事件
提起碧桂园，大家第一时间想到的是什么？
是“宇宙第一房企”的行内地位调侃，还是“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园”的高压工作状态，或者是“给您一个五星级的家”的广告宣传推语，抑或是“精装修稀烂”的业主吐槽？
但是不管怎样，在现行的房企调控大棒下，不管是龙头企业，老牌房企或是地方房企一哥，都不同程度的遭遇了发展困境。
恒大接连曝出商票违约，不得已断臂求生，甚至要*掉自己的物业，汽车部分股权和香港总部大楼，来筹措资金还款。
富力集团连踩三道红线，只能全力收缩阵线，国内拿地前百的房企早已不见了富力的踪迹。打折*房，超4成员工离职，处境艰难。
四川房企一哥蓝光发展，频繁发生高管变动和人事动荡，公开市场上发生债务违约，创始人杨铿次子杨武正“临危受命”接下公司董事长的重担，成为最惨“房二代”。
而碧桂园，以自己独特的方式，活下来了。
据中原地产研究院统计，截至到2021年7月底，全国各地针对房地产的调控合计352次，在“稳地价，稳房价，稳逾期”的调控主基调下，“三道红线”和“集中供地”等重磅政策的陆续出台，“努力地活下去”成了各大房企的“竞相追逐的目标”。
按照监管部门的标准，截至今年年中，碧桂园资产负债率77%，仍有这一条指标踩线，但在财务报表上负债数据持续优化。在发布会上，碧桂园首席财务官伍碧君补充道，我们是通过资产运营去逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表。
净资产负债率是业内公认的最能反应房企资产结构比例，杠杆率以及衡量房企长期偿债能力的指标。2020年底百强房企的净负债率均值为94.6%，而碧桂园这一数据为55.6%。截至今年年中，碧桂园净负债率继续下降，仅为49.7%，远低于三道红线中要求的100%。
最引人注目的无疑是它充沛的现金流，截至到6月底，碧桂园可动用现余额1862.4亿元，现金短债比2.1倍，较去年年底1.9有一定程度提升，短期偿债和抗风险能力无忧。
8月24日，碧桂园发布了集团的中期业绩报告，无疑是给出了一份令市场满意的答卷。
据中报数据显示，碧桂园上半年实现权益合同*金额3030.9亿元，同比增长14%；权益合同*面积3451万平方米，同比增长8%，*业绩稳步增长。
在核心盈利指标方面，公司营业总收入2349.3亿元，同比增长27%，毛利，净利和归属股东的核心净利润分别增至462.8亿元，224.2亿元和152.2亿元，这在龙头房企中也是名列前茅。
盈利上升的同时，有息负债数据也在稳定下降，杠杆水平进一步下降，总借贷余额继续下降至3242.4亿元，期末平均融资成本5.39%，较去年年末下降了0.17个百分点。
碧桂园权益物业*现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达到了90%，明显优于行业平均水平，这已经是碧桂园连续6年达到90%或以上。
在土储方面方面，截至2021年6月底，碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个。2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。
值得一提的是，2021年4月以来，22城进入集中供地时代。在首批集中供地中，碧桂园共获取土地14幅，共计权益代价171亿元，在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。
在人们心中，碧桂园的形象似乎一直是两极分化的存在。
根据克而瑞公布的数据，2020年全年，碧桂园以7888亿元的全口径金额位居全国*榜榜首。
根据中指研究院公布的2021年1-7月中国房地产企业*业绩榜单，碧桂园仍然以5008亿元，5347.8万平方米的*面积，拔得头筹。
房子*的这么多，自然引来不少评价。
现阶段，我国社会的主要矛盾已经转化成为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
常有人说，碧桂园顺应了国家城镇化发展趋势，深耕三四线城市，吃到了一波国家红利。从结果上看，选择三四线这个差异化的战略方向，也确实让碧桂园从众多房企中脱颖而出。
当然，碧桂园并没有无差别的布局每一个三四线城市，而是按照自己的方式进行精挑细选。
繁荣的城市圈城市，转型成功的城市，生态宜居的城市，财政表现优异的城市，都是碧桂园下沉市场的重点。
这才有了碧桂园深耕北京上海等15座一线准一线城市。合肥，福州，郑州等生产力突出的17座城市。天津，长春，无锡等24座传统工业化城市。石家庄，呼和浩特等28座宜居城市。唐山，秦皇岛等23座财政表现突出城市。
碧桂园专注于三四线城市的战略，容易让人觉得“土”。大多数房企都喜欢玩高端的豪宅，直到碧桂园依靠三四线市场打开局面，发展如此迅猛之后，各大房企才幡然醒悟。原来，中国真正的庞大市场，不仅只在一二线城市，广大的三四线城市甚至小县城，都大有可为。
几十年前农村包围城市的战略方针放到现在依然有效。
夸碧桂园的，主要集中在三四线城市的居民。
对于很多县城来说，五证不全是常态，开发商涉黑是常态，烂尾也是常态。
在碧桂园入局三四线城市之后，这些乱象有了很大一部分改善，而且碧桂园也把大城市的建房理念带入县城，自持物业，而且部分大盘还会有别墅区，高层，洋房等分块式区域，招商购物中心。物业服务，园区绿化，环境教育等都表现不错，是本土开发商做不到或者说不愿意做的事。
碧桂园的成功之道，在于坚持造“最适合的房子”。谁*房子不是举家之力，货比三家。户型，配套，周边，幼儿园等，哪家不是实地看了十几家才拍板做的决定。
为什么销量这么高，因为在这些业主选择中，碧桂园就是最优解。
举个典型例子，超级大盘兰州碧桂园，透过卫星地图我们可以清晰看到，这简直就是在黄土地上盖了一座城。不仅如此，碧桂园还在兰州修了雁白黄河大桥。
碧桂园董事局主席杨国强曾在内部文件发出的指示称，“高周转是我们战无不胜的法宝”。
而高周转的代价，就是碧桂园旗下多处项目因质量问题遭业主投诉。
碧桂园强推“给您五星级的家”广告词，被不少业主吐槽为“给你五星级的坑”。
自2021年以来，碧桂园在安徽阜阳，广东东莞，广东茂名，湖南娄底，江苏昆山，山西太原，河南邓州等地均出现业主不满事件，不仅是质量问题被屡屡提及，有些项目还涉及“阴阳合同”，违规交付等乱象。
8月份，*碧桂园项目闹出“交房荒”，准业主们不得不联名表达不满。据业主反应，碧桂园天玺项目交付在即，业主实地验收后发现诸多问题，一是诱导宣传，绿化规模与*时沙盘不符；二是质量不符合交付标准，地库不达标，小区水泥路面铺设等问题。事件发酵了半个月之后，8月底碧桂园方才给出了回应。
此前7月份，碧桂园还有闹的纷纷扬扬的“尸水事件”，6月28日，广州华南碧桂园小区的一名物业人员，坠入了华南碧桂园翠山蓝天苑的蓄水池不幸溺亡。
物业在明知蓄水池成泡尸水的情况下，蓄意隐瞒。只贴出了一张“停水公告”，导致业主在不知情的情况下，连喝了多天的“尸水”，得知真相的业主群情激愤赴物业处讨要说法。
直到7月底，才有官方消息传出，碧桂园服务总裁李长江对外回应：跟业主已经谈好了，整个事情的经过、处理过程和业主做了解释，得到了业主的理解，已经处理完毕。
不过仍有华南碧桂园业主对结果不满表示，“尸水”事件发生7天后，碧桂园物业才在迫于压力的情况下无奈对外公布事情真相，之前一直隐瞒，这件事性质相当恶劣。现在一提及此事，自己都觉得阵阵恶心，对李长江的回应非常不满，也不接受碧桂园方面的处理结果。
除了业主对碧桂园质量与物业堪比“快销品”的质疑，碧桂园现阶段最大的雷，应该就是其森林城市项目了。
黑猫投诉上
熟悉碧桂园的人都知道，杨国强一直都对森林城市异常执着。
“我有一个梦想，能有一座城市，立体分层，车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是无污染的架空轨道交通。每一天，人们都生活在花园里，呼吸在森林里，愉悦在自然之中。”
不满足于自己的乌托邦式的构想，借着碧桂园国际化的步伐和重新定位未来城市的野心，杨国强把他的森林城市的梦想搬到了马来西亚。
“我们是为了社会的现代化，城镇化，为了人们生活得更好而努力奋斗的公司”，出海前的碧桂园如此给出了自我期许。
为了让这个项目一炮而红，碧桂园在营销渠道上砸下重金，央视的黄金时段，春晚，NBA赛场，里约奥运会都出现了森林城市的身影，成为全球砸广告砸的最多的楼盘，一时间森林城市无人不知无人不晓。
可是2018年，马来西亚新总理马哈蒂尔上任，少了昔日总理纳吉布的支持，森林城市公园项目现状急转直下，新上任的总理不止一次在公开场所表示禁止森林城市对外国人*。
事实上，炮轰位处于柔佛州的森林城市项目也是马哈蒂尔竞选的立场，他曾表示碧桂园森林城市项目和其他中资项目，是前总理纳吉布把马来西亚出*的证据。为此，马哈蒂尔获得了不少马来西亚民众的支持。
柔佛州的马来西亚人也在采访中表示，有太多的中国人在碧桂园森林城市中抢购房地产。他们担心，这个项目会破坏环境，而且填海造陆也会对当地渔业造成重大影响。
事实上，这个地产项目从宣传开始就充满了噱头，主打“新加坡旁，永久产权”。反复强调竣工后，森林城市与新加坡的直线距离将不超过2公里，根据下面这个图片显示，森林城市确实离新加坡很近。
但是，森林城市这个项目位于马来西亚柔佛州的新山市依斯干达特区，是在马来西亚境内填海造的一座孤岛，而且这个项目在填海后一年就开始建造，但是依据马来西亚相关法律的规定，填海项目需要沉降十年再建造，以后很容易被相关方拿这个问题说事。而且与森林城市隔海相望2公里的对岸，是新加坡大士工业区和大型炼油中心。
在宣传项目时，碧桂园也曾美好地向业主描绘未来，“上班新加坡，居住在新山”。可是，森林城市距离新加坡市中心还有35-40公里的车程，如果跨国上下班，业主每天要过4道关卡。
据居住在马来西亚新山市的人描述，在新马两地的关卡，尖峰时段可是非常拥堵的。边检需要耗时至少1.5-3个小时，无论是自己开车，还是坐公交，或是骑摩托车，人山人海的场面都要习惯。
森林城市业主在黑猫平台上的投诉称，原本碧桂园规划的新马高铁直到现在都还没有启动。原计划连接森林城市和新加坡的跨海新马大桥也不见踪影。宣传已经审批的碧桂园森林城市独立海关也没有启动。
之前宣传的永久产权的现代化新城，现在也变成只有99年地契的商业地产，周边配套设施不完善，医疗和购物都需要开车很远，且现在入住率不到8%。
虽是民住房却是商用水电费，而且还无中生有增加了若干的保险费和管理费，各种收费费用比国内一线城市都要贵上几倍。
梦想虽好，现实却有点残酷，不知马来西亚森林城市的项目，会给碧桂园带来怎样的冲击？
从现实状况看，在几乎所有房企都倍感压力的近几年，碧桂园逆势“狗住了”。无论是财务指标，还是债务优化，抑或是多业务协同，碧桂园均走在国内房企前列。
即使茫茫多的业主对碧桂园的形容是*“快销房”，嘲讽、不满、投诉纷至沓来。但是无法否认，碧桂园以自己的方式，活下来了。
不过，显见地，碧桂园也仅只是“狗住了”而已，在业务多元化，战略增长引擎转换上仍然没有成功范例。
迄今为止，碧桂园力推的出海森林城市项目陷入了困境，外有马来西亚政治漩涡，内有业主的退房浪潮。
当前的碧桂园，续命诚可贵。但是于未来，它还没有找到解锁的“密码”。
中国十大房地产排行榜
中国房地产排名前十如下：
1、恒大集团
十大房地产开发商，首要开发民生住宅、文化旅游、健康及体育修建，在业界内享有“民生地产”的美誉。拥有我国特级资质的修建工程公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。
2、万科企业股份有限公司
万科企业股份有限公司成立于1984年，现在主营业务包括房地产开发和物业服务。公司也已进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。为更多客户供给优质的居住服务，公司物业服务覆盖我国大陆64个大中城市。
3、大连万达集团股份有限公司
万达集团创立于1988年，在全国开业123座万达广场，78家酒店，6600块电影屏幕，是国际一流跨国企业。
4、绿洲控股集团有限公司
上海市国有财物监督管理委员会监管的特大型混合所有制企业，总部设立于我国上海。位列2015年《财富》国际企业500强第258位。
5、保利房地产股份有限公司
国家一级房地产开发资质企业，业务拓宽到房地产开发、修建设计、工程施工、物业管理、*署理以及商业会议、酒店运营等相关行业。
6、我国海外发展有限公司
全国性地产品牌，公司始创于1979年香港，是一家以房地产开发和*为主的上市公司，是我国最大修建联合企业我国修建工程总公司在香港的控股子公司。
7、碧桂园控股有限公司
成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，包括修建、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及等著名的归纳性房地产开发企业。
8、华润置地有限公司
我国内地最具实力的归纳型地产发展商之一，主营业务房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。
9、龙湖地产有限公司
房地产地产十大品牌，是国内较早的购物中心开发商，截至现在，集团拥有雇员14000余人，其运营规模和归纳实力在我国房地产行业占据领先地位。
10、广州富力地产股份有限公司
成立于1994年，是我国归纳实力较强的房地产企业，拥有国家建设部颁布的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。