购房后如何投资理财 除了投资房产还能投资什么

樊登知识超市―06 简七：家庭理财的30个锦囊【完结】       可以作为参考

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至少30位美国亿万富翁表示，房地产事业是他们真正的摇钱树。一部分表示那是创造财富和获得财务自由的最佳途径。美国一家叫做The Oracles的商业智囊团题的6位业界大亨会员就来教大家如何将10万美元有效投资，或者如何白手起家。

1.从小做起

虽然我是一名商人，但我一直也同时是房地产投资者。你也可以两者兼顾。拥有一个可以创造正现金流的企业或职业，那么你便可以将其多样化投资到房地产。这种投资我已经做了很多年了。

如果你从未投资过房地产，那么记得一定要从小处着手，切记不要一次倾尽所有。从没有人说过：“我的第一笔交易是我最棒的一次交易。”你必须学会如何看懂合同，建立你的专家团队（比如律师和房地产经纪人），并为之培养一种房地产观念。这些都只是经验之谈。

房地产的美妙之处是，你可以在“从小做起”时，就能很快变成内行：寻找一些低价的房产，比如独栋房屋、翻新房、中小型出租公寓或商业地产。一旦问题出现时，这样做能把犯错误的后果尽量降到最低。我的导师乔尔・萨拉汀（Joel Salatin）总是说:“让你的错误尽可能小，才不会产生灾难性的后果。”

如果你没有现金流，或许你可以选择做点“批发生意”。我和商业合伙人科尔・哈*同开发了一个房地产项目，教授人们如何在签署房产合同时将首付降到最低，有时甚至还不到1000美元，你在合同到期之前可以把合同*给另一个*家。最坏的情况：你的1000美元打水漂了。最好的情况:你可以赚的5000-15000美元的正现金流，这些现金流便可以再投资于长期控股中。

2.大处着眼

因为你没有钱，所以很容易在这场房地产游戏中主动弃权，但交易才是最重要的，而不是你拥有多少钱。着眼大处――交易，不要过分拘泥于预算。

我认识一个人，他有5万美元存款，之后开始紧跟一笔20万美元的交易。首先，在这种预算之下，你购置的房产不能超过四个单位。问题关键在于，四个单位每个月只能产出1000美元或2000美元经济效益。但一开始，只有在你完成了达数千美元的前期工作之后，才能将它们出租。这道数学题并不难，因为你没有足够的钱让这笔交易值得。

这就是为什么你要从16个单位的房产开始做大你的项目，因为这是最小值。不能比这个再少了。如果没有16个单元，你就无法雇佣经理，如果你无法雇佣经理，那么你就不得不将重心全部都集中在房产上，或者你的全职工作上，这样总会无暇兼顾。为了能购置16个单位的房产，你需要耐心等待以及有更多存款，或者用找合伙人用他们的钱（但前提你要先学会*）。

3.懂点经济，找位好导师

那些看起来最光鲜亮丽且最易找到的房地产交易，比如购*有一定租户和管理人员的房产，加入一个众筹网站，或者购置公开交易的房地产投资信托基金。以上这些的回报率都是最低的，最赚钱的机会从来都不是摆在那里的，你需要学会发现并创造。

由于经济强劲、消费者信心高、库存水平处于历史低位，再加之极低的利率，这是过去40年里炒房的最佳时机。

高涨的消费者信心和强劲的经济让零售*家感觉到，现在是*房的好时机，而不是因恐惧而退缩，继续租房。不像6%那样的历史平均水平的低利率，使得零售*家可以购*更多的房产。低库存水平导致了零售*家的竞价战，这又无形提升了投资者的炒房的价格。

所以，如果你能在竞价战开始之前找到这些交易*下房产，你就可以在相对较短的时间内，通过翻炒房来大赚一笔。

如果你在寻找税收优惠的被动收入，那你要感谢分享经济的兴起（比如Airbnb和HomeAway等服务的兴起），因为短期租赁住宅地产的回报率最高。(如果你的短期租赁房产环境优异，获得超过20%的回报收益是很常见的。)目前，我的大部分房产都是短期出租的。

不幸的是，房地产行业却充满了陷阱。通过有声望的在线渠道学习房地产知识是有帮助的，但一篇文章、一本书或一段视频，对于回答你在交易焦灼时候遇到的重大问题，几乎没有任何帮助。正因如此，房地产导师便成为了无价资源。

4.先学后赚

在把钱砸到HGTV（美国家园频道）的白日梦中之前，先自学吧！不要在指导课程和研讨会上花费数千美元。不管他们把自己包装得有多闪亮，或者告诉你需要昂贵的教育，你都要拒绝。信息是很廉价的，而且是海量丰富的。自己挖掘信息或寻找一位像我一样的房地产投资专家。

通过房地产，持有资产便是建立财富的一条途径。住房是基本需求。在主要的城市地区，土地是一种有限的资源，需求也在持续增加。若你在一片土地上有一套可出租房产，你就有了可以偿还抵押贷款的小生意。在我看来，炒房被过度理想化了。持有房产，进而租赁才能稳操胜券。

婴儿潮一代和千禧一代想要更小且更靠近城市的住房。此外，房地产投资者将美国的郊区商品化和高档化，这使得低收入家庭开始向郊区迁移。正因为如此，在过去的15年里，美国的郊区生活在贫困水平以下的人口增长了57%。

不要过分高估你的预算。大多数项目都有意外或超支，这只是商业运作的一部分。给意外的人留个缓冲，留条后路。控制你的资金以增加回报和减少风险。先从一个项目开始。获得你的商业模型，进而调整，然后在开始两个项目。持续坚持和慢慢进步，直到你建立一个稳固的投资组合。

自学，努力投入，然后创造价值。每天采取大量坚定的行动。和经纪人交谈，跟承包商沟通，查看公开*的房子，然后去参加聚会。时刻学习！当你准备好了，等待有人敲门！最好的交易不是主动*的，而是等着别人上门求取的。找到它，然后找到像我这样的人。

5.从今天开始

在建立价值1亿美元的房地产方面，我个人曾多次使用过三种策略。

一：购*低收入的房产，通常为3.5万至5.5万美元。成本很低，但收益率是相同的。把所有的管理事宜交给第三方公司，然后每月收取租金（被动收入），这种方式能带来8%到10%的年回报率。如果你每年购*2到3处这样的房产，你将会在10年内拥有20到30个投资组合。

二：如果你能自己解决问题，那就做个“驻留式炒房”。“*一处需要花费一点翻新工作房子，在你修复它的时候，你自己可以住一到两年。修复后后在把房子转手，以获得增值和利润。在10年的时间里，这样重复五次便可以赚的30万到50万美元的净利润。这样你就可以用直接现金自己*房了！或者再投资于房产租赁，这样无论你住在哪，住房开支都有了来源。

三：合资经营。人们虽然有钱，但他们还需要合适的机会。找到一笔好交易，拟订房产合同条款，并在30天内获得融资批准。随后，你需要再找一个投资者与你合作炒房。解释一下，你担保了财产，并且只在某一特定时期内需要资金，但是回报将会在你两者之间共同分割。

只要打了足够的*，接触到足够人脉，你就会很容易找到一个合资伙伴。只是一定要确保你精确算好了房屋修复成本和预期*价格。大多数人错误地低估了房屋修复费用，高估了*价格，因此造成了他们的利润损失。

6.交易中的利润

包含核心元素的源交易：消耗最短的时间完成，并回报最大的利润，同时能够最小化风险和降低最初投资的现金流量。

在真正开始之前，切记巩固夯实你的第一团队（你信任的顾问团）和第二团队（你的执行团队）。一旦你有了计划，那就立刻执行。不要只制定一个备用计划，你需要确保，即使是最无懈可击的方案也至少有五种退出战略。经验之谈，即使是有利的房地产市场，它的风向也可能随时可以迅速改变。你最不想要的就是被困死于一堆无法*的投资中。

最后，你需要清楚购*、持有和交易的区别。*东西是不需要动脑筋的，但这是决定你成功与否的一个因素。我的主要策略是长期持有商业地产，并迅速地将住宅交易出去。随时掌握市场动向。

翻译：刘亚舟

一线城市工薪阶层如何理财才能*房?

一线城市收益再好，也可以花去大量，在这样的情况下，就更要学会投资理财了，工薪阶层怎么理财，才可以5年攒出购房钱?下边为工薪阶层详细介绍投资理财4绝技。

一：投资理财从帐簿逐渐

像工薪阶层相对而言，工资水平不是很高。这个时候就要根据自己的工资水平来安排自已的支出和耗费。要根据自己的实际需求在日常生活中设计方案“投资理财帐簿”。

务必要花把钱。把每月务必要花的生活费，如租金、水电气、车钱、吃饭钱等事前扣减。像胡女士的租金1000元、车钱100元、水电气200块和用餐500元总共1800元就是属于务必要花把钱。

可少花可以少花的钱。由于收入不高，因此在所有的开支之中，那些有很有可能少花钱就

能解决问题的，就得缩小不必要支出，降低不必要耗费。像胡女士每月的附加费300元、衣服裤子400元及其300块的游戏娱乐花费不花的也不花，可省的就省。

二：强制性自身存款

做账以后，把每月务必的生活费扣减出来之后，就需要强制性自身开展存款。如定期存款、定投基金、国债券，又比如现阶段比较热门的p2p服务平台如88资本，周期时间短，收益高，工薪阶层阶与此同时也有一定的文化素养，融会贯通，是很可行的。绝对要管理自己冲动，这些钱不能轻易转出。

一般来说能把这其中的25%存为活期存款以作有备无患，75%存成按时，这样更能管束一下自己那一份想花钱的不理智。能定期存款的尽可能定期存款，能零存整取的要零存整取，为了得到较大收益。

三：不想做高风险投资

针对工薪阶层而言，能是说赚得起、玩不起，因此在没有把握时一定不要试着去做高危的投资，如个股等。

自然，这并不等于就放弃项目投资，实际上工薪家庭的投资面尽管窄，但并不是没有，例如定投基金、国债券等。这种风险比较少的投资理财产品和投资方法或是可以试着的。像胡女士的4万余元不用的资产就可用于购*国债或是项目投资一些债券基金。

四：创建保障体系

创建保障体系对工薪阶层而言至关重要，针对收入不高的工薪阶层而言要是没有一个完备的保障体系，当遇到出现意外或是重疾时非常容易遭受金融危机。因而，工薪阶层为自己建立和完善的保障体系至关重要。不要心存侥幸，一定要参与社保。此外，还需要根据自己的实际情况配备一定的商业险。确保具体内容，最先挑选意外伤害保险、诊疗、重疾险、人寿保险等基础商业保险。假如条件不允许，包含存款医疗的更强。

年底刚需购房者该怎么*房？

看银行对房贷的心态

普通的*房者对宏观经济的掌握较为局限性，对市场的分辨很难有精准的目光。但我们通过看银行对贷款的心态来掌握*市场，一般而言，金融机构手松，表明*市场看中，客奔涌，房子价格一般呈上升趋势;金融机构手紧，表明经营风险增加，客全身而退，绝大多数商家心急，顾客犹豫，房子价格一般呈下跌趋势。

*跌不*涨

核心理念一般是“*跌不*涨”，尽管盈利无法达到最大化，但能降低风险。一般的购房自己住者，房价的涨与跌其实都仅仅一个数字罢了，关键的是相同的房子*的时候付了要多少钱。在下跌时*入的价钱毫无疑问小于上涨时*入的价钱，因此购房应当“*跌不*涨”。

*“预估”

*房要会*“预估”，那样非常大。例如*规划的市政管理哪儿要建造新的路，哪儿要建配套的农贸市场，附近新创建等，这都是危害居住条件的影响因素。假如等全部配套设施都落实了再*，房子价格里已包括了这种利好的增加值，房子价格早已增涨。假如整体规划确立，可早期着手，好是在政策还没明亮以前*。自然，前提条件是信息的来源一定要精确。

无须一步到位

如今，有一部分人没钱*房子是人为因素所造成的。比如他手上的钱本可以*个60至70平方米房子，但他非要20平方米房子……例如此类，在标准不具备的情况下，急于求成，当然望房兴叹。

一般购房者首先考虑便捷、好用，无须一步到位。最理想的房子就是一个相对的定义，便捷好用才算是实在的。因此，*房前应定好自己的理想，比多多看看，达到本人需要，量力开支，这样才是适居幸福快乐的定居核心理念。

测算养房成本费

物业管理费都是*房前必需考虑的预算支出。相对来说，大型社区的应用和维护成本较低。现代化生活小区，尽管均为居民给予公用设施和服务，但的享有都不可能是免费的，会馆、地下停车场这种服务设施都是你的开支一部分，一个小区中居民越大，公共性平摊的也越多，个人开支相对性会减少；一个石牌楼里居民越低，本人要分担的电梯费用也就越多。因此购房并不是一次性消费，在核算成本时，物业管理费等都是综合考虑的必定因素。

关于个人如何正确投资房地产理财，我曾经给房地产投资者做过类似的培训，现在谈几点个人看房，供您参考：

一、首先要厘清 投资和理财 的区别

投资： 是为了在未来可预见的时期内，获得收益或资金增值，在一定时期，向一定领域的标的物，投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。

理财： 个人或机构根据其当前的实际经济状况，设定想要达成的经济目标，在限定的时限内采用一类或多类金融投资工具，通过一种或多种途径达成其经济目标的计划、规划或解决方案及实施该过程。

简答的说：投资只是一种经济行为，理财是保证投资行为取得回报的管理管理过程。

二、 房地产投资产品的比较方法

这里给您两份不同房地产产品投资要素评估表：

表格1

分析：从 租金回报、增值能力、投资风险、产品流通性 四项指标对比。

• 独立商铺，特别是小区位置比较好的独立产权商铺，最值得投资；

• 写字间和专业市场居于第二位，但现在写字间局部存在供大于求，专业市场要投资后期经营有保障的专业市场；

• 位置较好的小户型住宅排在第三，产权式商铺（虚拟商铺，带投资回报的）最不值得投资。

表格2

分析：从 投入资金量、租金收益、增值空间、空置率、风险 五项指标评价等级看。

• 综合收益最高的是商铺；

• 写字间、住宅分居二三位；
  

• 旅游地产居第四位。

三、如何进行房地产投资理财

1、要善于把握投资时机

第一看国家调控政策，越是出台限购政策的大型城市，越值得投资；越是频繁出台鼓励购房政策的中小城市，反应当地供大于求，地方*急于*，越不要投资！

第二看利率高低，降息意味着利好，加息意味着利空。

第三看货币，凡是贷款投放增加，m2广义货币增加，意味着资金放水，是利好。

第四看供求，要分区域、分地段判断供求关系，供大于求的，坚决不投资。

2、分析人口流向

人口净流入城市（流入减去流出人口结果是正值）值得投资，人口净流出城市（流入减去流出人口结果是正值），坚决不要投资。

3、重点关注学区房

要注意区分伪学区房和真学区房，学校边上的房子不一定是学区房，需要到教育部门了解学区的划分、学校规模、档次、教学质量、升学率、开发商是否真的与学校签订正式协议等等。

4、留意交通的带动作用

特别注意地铁站点的规划，提前知晓，布局地铁站点周边的物业投资。

5、跟着*迁移方向投资

了解*办公区集中搬迁的区域，提前下手。

6、跟着零售巨头选址投资

凡是家乐福、伊藤、沃尔玛、永辉、华联这样的零售巨头投资的区域，可以大胆跟进。

在肯德基、麦当劳、必胜客这样的国际快餐店附近投资商铺，也是不错的选址。