文旅基金如何投资理财 未来十年房价还会上涨吗

现在不少富裕人士依然是想让自己的资产保值增值，在这个前提下，一般都会投资房地产，进行一些股权投资，这样就可能更好的让自己的资产保值增值。

1、投资房产

房产是能够保值增值的良好资产。一般来说，不少富裕人士也会投资不少的优质房产。比如一些经济发达，经济发展较快的大城市的优质房产，还有稀缺的别墅等等，甚至也有在欧美等发达国家找寻好的房产进行投资，这样不仅能够满足自己的居住需求，而且基本上能够实现保值增值的想法，可能让自己的资产比较好的升值。

因此，富裕人士会投资一些房产，这样不仅能够满足自己的居住需求，而且也能够让自己的资产能够更好的保值增值。

2、投资股权

富裕人士一般都会参与股权投资。一般来说，富裕人士很少有人直接在股市中进行投资的，一般都是在一些有前景公司上市前几年进行股权投资，这样如果未来能够成功上市，可能收益会更大一些。而且公司准备上市的前几年，公司经营也相对稳定了，风险也会比风险投资小很多，这样投资可能更稳妥一些。

因此，富裕人士，一般会参与股权投资，更愿意在公司上市前几年进行投资，这样等公司上市以后可能收益会更大。

3、结论

综上所述，一般富裕人士都是想让自己的资产保值增值，这样一般都会配置一些优质房产资产，还会投资一些有前景公司的股权，如果未来能够上市，那么可能就会获利较多。

我住在领世郡，也认识几个生活富裕的朋友，普遍都是五六十岁了，具体有多少钱不知道，估计也就是大几千万一亿的样子，他们都有家族信托基金，这样的基金都是一千万起，此外还有不少的房产和股票，但是他们的房产既不是居住也不出租，据说是用来融资做生意的，股票基本都是白酒类的，具体名字就不说了，而且还玩债券，听他们说是养�蝗谧剩�怎么玩就不知道了

这前二十年里房地产是最普遍、最具投资价值的资产，不仅仅居民财富中占绝大部分的比重，而且企业和有钱人也是把房地产投资作为一种最好的投资渠道。但如今却是渐渐走下了颠覆，虽然房地产投资还是一种重要投资渠道之一，可收益率明显下降的趋势不会改变。有钱人寻找新的投资渠道也是必然的。

我们就从居民总财富变迁就可以看出一些端倪，千百年来的居*要财富就是土地，谁拥有了很多的土地（肥沃土地），谁就是站在财富的颠覆！总财富中土地占据的比重高达70%以上；经过了工业革命的变迁，财富也发生了变化，居民的财富从土地变成了房地产财富，这是由于工业革命带来的人口聚集，使得集中人口的城市房地产出现了大幅的上涨。谁拥有城市房产，谁就站到了财富的顶端！房地产财富在我国占到总财富的70%以上，而西方国家也是占到了一半以上。

我国的房地产财富比重是否会像西方那样从我们现在的占比70%减少到50%左右呢？虽然未必会如此之快，但房地产占总财富的比重会逐渐下降是必然的。西方的第二大财富来源是股票市场和金融市场！

我国未来的财富变迁从房地产投资向股票和金融产品的投资趋势不会改变。有钱人投资虚拟财富市场的脚步也不会停止，而且越来越多的有钱人会迷恋上虚拟的金融市场，即便是风险巨大，可财富的变迁和更替也会加快。这就是一个新的角斗场 ！

一个“物 钱 物”的市场逐步演变成为了一个“钱 物 钱”的市场，拥有钱财的目的就是为了赚取更多的钱，中间的物质媒介是什么已经不重要，主要的是如何把钱变成更大的钱。想通了这一点，那就真的想通了！因为投资不一定需要房地产，任何的一个可以操作的媒介都可以。

股票市场应该是占据第二财富来源的地位不会改变，从创新创业、天使资金、风投资金、IPO，上市等全过程运行过程中，任何一个时间点都是投资的一种机会。甚至还可以在股票基础上寻找更大的投资衍生品市场的挖掘，这就是一种创新的世界。比特币都可以从零吵到数万亿美元价值，这个世界还会有什么事情不会发生。但风险和收益同在，要是只想着稳妥，那最好的投资还是房地产和银行存款，可这已经不能让财富快速升值，甚至连保值都未必可以做到。只有通过高风险才能获得高回报，这就是一个以物为基础放大十倍、百倍的虚拟财富世界，而大部分的财富增值也是需要通过虚拟世界（金融世界、衍生品产品等）来获得财富递增。

最有钱的人投资（拥有）股权，*土地（包括配套的住宅用地），基本上是一级市场操作，然后就去跑步锻炼身体了。

一般有钱人*几套核心城市核心地段的房子，也*点私募基金之类的金融资产，二级市场，比较内卷，操心焦虑，幸福感一般。

普通老百姓没什么太好的投资渠道，好的资产够不着，一般的不确定性大。唯一确定的是身体 健康 ，六十岁以后你就有机会完胜有钱人了，加油

另外一个文旅产品，比如字画，古董等。但这一块属于穿越时空的投资品，无论中产，富人，任何时候有了闲钱都不会忽视的，只是因财富大小而级别不同罢了。

都在*古玩字画，你从个拍*行的成交记录就可以看出。许多在我们老玩家眼里的破烂，在拍*行都出现白手套现象。这就说明问题了。

最有钱的都在考虑财富传承和无风险收益的问题，一般他们的钱都在国际大宗或特殊大宗商品的流转中，普通人既见不到也不知道他们的财富具体几何。

*什么资产同样是资产高净值人群的难题！从现在可查阅的资料来看，房地产、股权投资、信托、结构性理财权重基本相当！

最有钱的人，可能接触的信息和普通人群不同吧，作为普通人，也许涉猎不到最有钱人关注的领域，从个人理解来看，最有钱人关注的是。

1，不动产，虽然目前不动产不像之前那么高回报，而且国家政策是房住不炒。不过房地产保值性还是很不错的。除开三四线城市不说，国家一线城市，和几个强二线城市，发展潜力巨大，未来发展看好，这些城市的优质不动产依然值得投资。

2，私募基金，这二年私募基金发行火热，因为入门基础较高，普通人群难以接触，但是对于最有钱的人，私募是比银行理财更好的选择。未来几年，私募基金投资规模会越来越大。

3，收藏品，收藏品的稀缺性，代表古玩字画玉石等会越来越少，以后会越来越值钱，资金雄厚的人群会提前布局，等待未来升值。

作为普通人，在这里谈现在最有钱的人都在*什么资产？对我来说就只能是臆想了。

一、 房产

1、马爸爸的房子

坐标：杭州

价值：11亿

称为：桃花源

2、马某腾的房子

坐标：香水湾1号

价值：5000万

听说该老弟也是一房迷，已经*来3房？不知传闻真假。

3、曹德旺的房子

坐标：福州

价值：7000万

正大门全景图

内景图

自己修的，看这一排柱子豪气吧。

再看看明星们的房子吧

从上面的这些投资来看，现在最有钱的人都在投资房子，而且都是豪宅，通过投资房产可以抗通胀，现实财富的保值增值，当然最重要的还是能让生活更美好。

二、投资股权

1、马爸爸的商业王国

2、马某腾腾讯系

现在很多有钱人，投资都是请专业人士进行了资产配置，除投资房产外，投资了很多股权。比如网上就说马爸爸投资了二十多家公司。

不止是现在，最有钱的人都在玩命地*命、*清白，*属于自己的时间。因为只有这类无形资产属于自己。那些宁可坐在宝马车里哭躺在豪宅抹眼泪都属于穷人思维。

高收入人群再怎么*他们也不消费，低收入人群没有钱去消费，所以带动消费的主要动力就落在了中收入人群身上。中收入人群有较可观的存款余额，所以对50万以上的存款收利息税，让高额存款变得没有收益空间，就能促消费
那么征收存款利息税，是否能*消费？
多位专家在接受蓝鲸财经记者采访时均表示：“不能。”
天使投资人、北京卫视（BRTV）财经评论员郭涛表示，利息税并不能*消费，*消费需要*有关部门进一步健全或完善生活型服务业支持政策，对文旅、餐饮、消费电子等热点民生领域发放*消费券，提升市场消费热情，促进消费市场整体回暖。
鲸平台专家张雅芝表示，消费作为国民经济三大马车之一，是经济上行的主要动力。但是面对三年疫情带来的影响，并不是简单将群体切分为高收入、中收入、低收入，再粗暴地将中产抽出来，施加财务压力就可以解决。*国民消费，源头在于国民实际收入的增加以及对未来收入的积极评估，更深沉是要增加创业机会、就业机会、择业机会，以及用政策帮扶企业发展，让社会上的钱、企业的钱、民众手上的钱积极主动流通起来，才是解决之道。
科技部国家科技专家、方融科技高级工程师周迪认为，*消费最重要的是培育完整的消费体系，提升消费产品的价值，提升供给质量，使消费者愿意购*。而不是简单地收利息税，那还不如降息预期。
有某大学的专家建议对50万以上存款征收高额利息税，称这样可以减少存款意愿，提振消费。这样的建议，我觉得并不靠谱，专家的这个说法，认同的人很多，觉得高额征税，可以把存款逼出来去消费，不过本质上，其实是因为他们觉得拥有50万存款的人并不多，就算是征收高额利息税并不会损害多数人的利益。
但我认为这个问题并不能这么看，对50万元以上的存款征收高额利息税无法可依，而且也根本起不到提振消费的效果，反而只会让老百姓又少了一个能安全存钱的渠道，还会对整个宏观经济造成不利影响。

此前有数据显示，过去一年居民储蓄增加17.84万亿，有专家指出拿出三分之一*房就可以拉动房产，那么必然会有人认为拿一部分去消费就可以拉动消费，但问题是，存款大幅增加并不是大家都有钱了，而是因为钱没地方放，之前*股票的亏惨了，*基金的亏了，甚至*理财*债券的都亏了，很多人只能选择存款，虽然银行存款利率不断下降，存钱的利息已经很低，但至少还能保本，结果你现在又给人征收高额利息税，那么是把所有路都给人堵了，还要不要人活？

再者，国内银行的运作很简单，就是吸纳存款，按比例上缴存款准备金，然后发放贷款，赚取息差，如果收取高额利息税，大家都不敢往钱存银行了，那么银行又哪里有钱发放贷款？如果银行都发不出贷款了，企业从哪里融资，经济如何发展，经济发展不起来，谈什么消费呢？
最后，要真正促进消费，主要还是要增加老百姓的消费能力，口袋里有钱了，才有能力去消费，消费需要多维度提振消费意愿，提升消费覆盖面，拥有50万元以上算不得有钱人，真正的有钱人他有的是渠道实现资产增值，对存款征收高额利息税，只不过是全面扼杀中产的又一个劳动外收入，只会让消费能力下降，所以这个建议根本就不靠谱。

这前二十年里房地产是最普遍、最具投资价值的资产，不仅仅居民财富中占绝大部分的比重，而且企业和有钱人也是把房地产投资作为一种最好的投资渠道。但如今却是渐渐走下了颠覆，虽然房地产投资还是一种重要投资渠道之一，可收益率明显下降的趋势不会改变。有钱人寻找新的投资渠道也是必然的。

我们就从居民总财富变迁就可以看出一些端倪，千百年来的居*要财富就是土地，谁拥有了很多的土地（肥沃土地），谁就是站在财富的颠覆！总财富中土地占据的比重高达70%以上；经过了工业革命的变迁，财富也发生了变化，居民的财富从土地变成了房地产财富，这是由于工业革命带来的人口聚集，使得集中人口的城市房地产出现了大幅的上涨。谁拥有城市房产，谁就站到了财富的顶端！房地产财富在我国占到总财富的70%以上，而西方国家也是占到了一半以上。

我国的房地产财富比重是否会像西方那样从我们现在的占比70%减少到50%左右呢？虽然未必会如此之快，但房地产占总财富的比重会逐渐下降是必然的。西方的第二大财富来源是股票市场和金融市场！

我国未来的财富变迁从房地产投资向股票和金融产品的投资趋势不会改变。有钱人投资虚拟财富市场的脚步也不会停止，而且越来越多的有钱人会迷恋上虚拟的金融市场，即便是风险巨大，可财富的变迁和更替也会加快。这就是一个新的角斗场 ！

一个“物 钱 物”的市场逐步演变成为了一个“钱 物 钱”的市场，拥有钱财的目的就是为了赚取更多的钱，中间的物质媒介是什么已经不重要，主要的是如何把钱变成更大的钱。想通了这一点，那就真的想通了！因为投资不一定需要房地产，任何的一个可以操作的媒介都可以。

股票市场应该是占据第二财富来源的地位不会改变，从创新创业、天使资金、风投资金、IPO，上市等全过程运行过程中，任何一个时间点都是投资的一种机会。甚至还可以在股票基础上寻找更大的投资衍生品市场的挖掘，这就是一种创新的世界。比特币都可以从零吵到数万亿美元价值，这个世界还会有什么事情不会发生。但风险和收益同在，要是只想着稳妥，那最好的投资还是房地产和银行存款，可这已经不能让财富快速升值，甚至连保值都未必可以做到。只有通过高风险才能获得高回报，这就是一个以物为基础放大十倍、百倍的虚拟财富世界，而大部分的财富增值也是需要通过虚拟世界（金融世界、衍生品产品等）来获得财富递增。

现在不少富裕人士依然是想让自己的资产保值增值，在这个前提下，一般都会投资房地产，进行一些股权投资，这样就可能更好的让自己的资产保值增值。

1、投资房产

房产是能够保值增值的良好资产。一般来说，不少富裕人士也会投资不少的优质房产。比如一些经济发达，经济发展较快的大城市的优质房产，还有稀缺的别墅等等，甚至也有在欧美等发达国家找寻好的房产进行投资，这样不仅能够满足自己的居住需求，而且基本上能够实现保值增值的想法，可能让自己的资产比较好的升值。

因此，富裕人士会投资一些房产，这样不仅能够满足自己的居住需求，而且也能够让自己的资产能够更好的保值增值。

2、投资股权

富裕人士一般都会参与股权投资。一般来说，富裕人士很少有人直接在股市中进行投资的，一般都是在一些有前景公司上市前几年进行股权投资，这样如果未来能够成功上市，可能收益会更大一些。而且公司准备上市的前几年，公司经营也相对稳定了，风险也会比风险投资小很多，这样投资可能更稳妥一些。

因此，富裕人士，一般会参与股权投资，更愿意在公司上市前几年进行投资，这样等公司上市以后可能收益会更大。

3、结论

综上所述，一般富裕人士都是想让自己的资产保值增值，这样一般都会配置一些优质房产资产，还会投资一些有前景公司的股权，如果未来能够上市，那么可能就会获利较多。

都在*古玩字画，你从个拍*行的成交记录就可以看出。许多在我们老玩家眼里的破烂，在拍*行都出现白手套现象。这就说明问题了。

最有钱的人投资（拥有）股权，*土地（包括配套的住宅用地），基本上是一级市场操作，然后就去跑步锻炼身体了。

一般有钱人*几套核心城市核心地段的房子，也*点私募基金之类的金融资产，二级市场，比较内卷，操心焦虑，幸福感一般。

普通老百姓没什么太好的投资渠道，好的资产够不着，一般的不确定性大。唯一确定的是身体 健康 ，六十岁以后你就有机会完胜有钱人了，加油

另外一个文旅产品，比如字画，古董等。但这一块属于穿越时空的投资品，无论中产，富人，任何时候有了闲钱都不会忽视的，只是因财富大小而级别不同罢了。

最有钱的都在考虑财富传承和无风险收益的问题，一般他们的钱都在国际大宗或特殊大宗商品的流转中，普通人既见不到也不知道他们的财富具体几何。

*什么资产同样是资产高净值人群的难题！从现在可查阅的资料来看，房地产、股权投资、信托、结构性理财权重基本相当！

现在最有钱的人都在往国外转移资产！

国家经济战略在三个方面。一是发展战略性 科技 ，二是发展工业互联，三是发展数字经济。世界已经从商品经济时代，资产证券化时代，发展到了资产数字化时代。数字资产投资是未来的方向。

最有钱的都在*优质股票吧，特别有钱的喜欢*保险。

健康 是本钱，有钱人最注重的是 养生

走钢索的房企陆续踩空，这次轮到奥园

文 郑慧 庞敏

编辑 刘建中

“躺平”，是外界给中国奥园 （3883.HK） 贴上的标签。

其实，在确定无法归还美元债之前，奥园挣扎了两个月。其间，三大评级机构不断下调其信用评级，各种负面消息与自救行动相互交织。但最终，两笔本金合计6.88亿美元的离岸债务到期，成为压垮骆驼的最后一根稻草。

奥园是一家老牌房企，大本营位于广东，是中国内地房地产企业前30强之一。其共有三个上市主体，分别为中国奥园 （3883.HK） 、奥园 健康 （3662.HK） 和奥园美谷 （000615.SZ） 。

2021下半年以来，监管变化、头部房企暴雷等因素带来的市场端和融资端双重收紧，让更多地产公司陷入流动性困境。 危机已从“三道红线”评价体系里的红橙档，逐渐蔓延至黄档，乃至绿档企业。

财务看似 健康 的黄档企业为何也爆雷？奥园是一个典型样本。外部环境极速恶化是不争的事实，但奥园爆雷却与自身虚弱脱不了干系。

高速扩张的过程中，实力没有跟上野心，让奥园积累了诸多问题。其发展十分依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高，隐形负债问题突出。2020年踩错行业节奏后，土储又难以形成高质量现金回流。《 财经 十一人》还发现，其2020年财报存在一些疑点。

倘若地产市场没有瞬间入冬，奥园的问题也会逐渐暴露。只是过程会更加温和、隐蔽。

钱多多为何还不起债

单从财务数据来看，奥园似乎不应该这么快倒下。

2021年中报显示，奥园一年内到期的有息债务约521.7亿元，而账面现金及等价物约683.2亿元。扣除受限制资金159.6亿元，仍剩余约523.7亿元资金，完全可以覆盖其短期有息债务。

这是很多房企面临的共同问题：账面上趴着数百亿资金，却还不了数十亿的债。

《 财经 十一人》综合采访发现，主要原因如下：

其一，地产公司调表手段繁多。房企往往在年中、年末等关键节点，通过各种方式汇集资金，时点过了之后便将资金归还，导致账面资金虚高。

其二，预售资金监管整体趋严。房企回流到账面的资金，能动用的部分并不多。

其三，上市公司披露的年报，是合并后的情况，而资金可能主要集中于子公司项目，真正可归集到母公司用于还债的有限。

这些企业实际可调用的资金，远不及账面披露。

值得注意的是，奥园的账面现金及等价物，占总资产约20%，这个比例，在前50房企中排名第一，前50的均值约11.12%。（前50即克而瑞2021上半年*排行榜前50家的上市房企，下称“前50房企”）。

这个数据从侧面反映了，相较于自身体量而言，奥园其实存储了更多的资金。但为何仍然无法还债？《 财经 十一人》就此求教奥园，奥园称目前无法回复。

虽然奥园危机是去年11月才暴露于大众视野，但是其危机在2021上半年就已萌芽，自救行动也早已展开。

现金流量表显示，2021上半年，奥园经营活动现金净流入20亿元，投资活动净流入212亿元，而筹资活动净流出122亿元。较往年变化明显。

这几个数字粗略勾勒出了奥园在2021上半年的整体情况：经营上努力回血，减少拿地；投资活动大幅减少，甚至可能在抽回资金；融资方面压力巨大，融到的钱远少于归还的钱。

奥园某区域中层员工李晓（化名）告诉《 财经 十一人》，集团资金紧张，早在2021年初就有端倪。最明显的是，拿地标准越来越严格。2021年起，奥园在拿地、收并购上愈发谨慎，对项目开发周期、回款测算、现金流最大值等指标卡得十分严格，尤其重视现金流测算。

“原先我们报十块地，总有一两块有点儿眉目，报二三十块，总能拿一块。但后来明显感觉这个比例越来越低”，李晓说。他还提到，整个2021年，全公司都在拼命回款，打折力度较大，以价换量，*考核要求十分严格。

据《 财经 十一人》粗略统计，奥园披露的土地储备中，2020年度新增的项目数大约有100个，而2021上半年，仅新增了10多个项目。

奥园在融资侧失血过多。前50房企中，有18家2021上半年融资活动现金为净流出，奥园净流出122亿元，仅高于阳光城（-129亿元）、富力地产（-188亿元）、蓝光发展（-233亿元）、绿地控股（-370亿元）和中国恒大（-374亿元）。

经营侧回血有限，奥园在投资侧尽力挽救。2021上半年前50房企中，仅有5家公司的投资活动现金为净流入。奥园净流入212亿元，远高于排名第二的美的置业（112亿元）。

进入下半年，恒大危机引发一系列连锁反应，消费市场和资本市场对房企负面信息十分敏感。“信心”变得愈发珍贵而又脆弱。 11月初，惠誉在一份下调奥园信用评级的报告中指出，尽管奥园于2021年7月发行了18亿元人民币境内债券，并在10月进行了3.99亿港元股票配售， 但是现在基本没有资本市场融资渠道。

自身造血能力有限，外部又停止输血，*资产也需要时间，面对1月份到期的两笔大额美元债，奥园挣扎了一段时间，最后爆雷。上述两笔美元债合计约44亿元人民币，分别于1月20日、1月23日到期。

“如果不是刚好今年1月份到期，而是再迟半年到一年，奥园或许能挺过去。现在这个形势之下，哪怕一家相对优质的房企，遇上一笔超大额债务到期，也未必过得去。”一位私募基金地产投资人对《 财经 十一人》评价。“当然，奥园自身底子差，肯定也是一个问题”，他随即又补充道。

体弱的黑马

奥园踩错了行业节奏，在顶部下行阶段，仍然以收并购为主要手段，大举扩张，且大量布局下沉市场和沉淀资金的旧改项目。

2015年，奥园合同*额152亿元，排名68。2016年起，开始高速扩张。2019年，奥园终于迎来自己的高光时刻――*额破千亿，进入前30强。

2016年之后，高周转、高杠杆成为房地产行业的一种普遍 游戏 规则。多数房企借此高速扩张，奥园只是其中之一。“全国大部分城市， 从2015年到2019年房价几乎翻倍，如果在这个时候没有相应的扩张，反而说明企业看不清大势”。 上述投资人称。

但到了2020年，政策收紧前夕，奥园还是没有暂缓脚步，继续激进扩张。

2020年度，奥园新增土储约2015万平方米，同比增加25%，拿地支出达到450亿元，超过预算350亿元。从现金流来看，2020年度，奥园的投资活动现金净流出425亿元，融资活动现金净流入476亿元，这两个指标的规模，在前50强房企中均排名第二。

发展这些项目，后续还陆续需要资金投入。而当年8月，监管层开始用“三道红线”限制房企加杠杆；12月底，限制银行业金融机构涉房贷款的“两道红线”发布，房企融资来源进一步收紧。这些政策及后续引发的连锁反应，改写了房企旧有的 游戏 规则。

融资收紧后，房企无法延续借新还旧的套路，更需倚重真实的经营活动。但奥园自身的造血能力相对较弱。惠誉在2020年10月的一份报告中曾指出，奥园的业务对低线城市渗透较高，且与相同评级的房企相比，商业地产业务比重较大，更易受到行业下行风险的影响。

彼时，惠誉给奥园的评级为BB，与旭辉、龙光相同。奥园的合同*平均售价约为每平方米10,022元人民币，低于同级房企13,500元~17,000元人民币的水平。

综合来看，奥园的土储布局偏下沉，广而不深。参考亿翰智库整理的2020上半年末数据，奥园在一、二线城市的土储建面占比约为37.6%，在三四线城市的土储建面占比约为62.4%。（《 财经 十一人》调整了部分二线城市分类）除了大本营广东之外，在其他地区城市的深耕力度不足，奥园进驻的90余座城市中，有80多座城市土储占比均不超过2%。

惠誉还提到，2020年，奥园商业地产产品占可售资源的23%。而与住宅地产相比，商业地产的去化率更低，也更容易受经济周期的影响。

一位内部人士告诉《 财经 十一人》，奥园在三四五线城市拿了较多项目，商业项目质量不高，回款缓慢。另外，奥园旗下的县域集团、文旅集团，在诸多小县城拿了几十个项目。虽然地价低，压占资金不多，但仍然存在一定的杠杆率，由于市场不佳、房贷下不来，这些项目后续*-回款周期较长。

另外，奥园近几年大力推行旧改业务，项目数从2018年末的16个快速增长至2020年末的60多个。这些旧改项目主要集中在大湾区，质量高，毛利可期。但问题是，旧改周期长，前期需要沉淀资金，更无法在短期内给公司回血。其境内发债主体奥园集团的资料显示，2020年末，旧改基金约占其少数股东权益的三分之一，约为136亿元。

上述奥园人士认为，奥园过去几年发展得过于激进，但资金、管理、产品实力均还不够强，没跟上业务的快速扩张，内部出现诸多漏洞。

首先是组织架构的问题。2021年3月之前，奥园旗下分为地产、商业地产两大集团。这两大集团相对独立，各自为战，有如赛马一般你追我赶，相互较劲。虽然赛马机制有助于扩张，但两套班子的设置，一来使得人员结构复杂、冗余，增加沟通成本、降低运营效率，二来也增加了资金风险。“你两年翻了一番，那我也得翻一番，大家在拿地上变得非常激进，资金使用效率难免出现问题。”该人士称。

其次是项目管理上的粗放。收并购是奥园赖以扩张的重要手段。但不重视市场可行性研究，前期研判粗放，使得奥园较容易在收并购项目上踩坑。

李晓的感受是，很多时候，市场研究部门的人没能坚持自己的判断和立场，而是不断为投拓部门、区域负责人让路。

有些项目从市场的角度来看不应该*，但最后还是被拿下。甚至，为了配合将测算数值做得漂亮，市场部门预估的*周期可以从18个月改成14个月，售价可以从一万五改到一万七。“激进扩张的时候，房企多少都有这个问题。但20个项目有2、3个是这样的，还能够运转下去，如果有10个项目都这样，公司是背不动的。”李晓说。

另外，激进扩张的几年里，奥园不断招兵*马，但进来的人鱼龙混杂。李晓感受到，同一类型、级别的岗位，有些同事素质高，像开飞机的，但也有很多同事，连驾照都还没拿到。更不用提混进来的投机分子，*，项目本身赚不了钱，自己却可以赚得盆满钵满。人员素质对不齐，导致很多时候，业务无法保持在统一的较高水平。

隐形的债务

窟窿究竟有多大，不能只看账面情况。水面之下，隐形的有息债务早就暗流涌动。而这些隐性债务，往往在出现问题时才会进入大众视野。

比如，去年11月，奥园集团被曝出一笔6590万元的信托贷款违约。 这笔名为“申万菱信资产-惠聚2号*资产管理计划”的信托，是惠聚系列的一个产品，于11月12日到期。系列中的另外3个产品，于当年12月到期。

这个资管计划的底层资产，实际可能是奥园系公司之间的往来款项。

理由如下：*息显示，惠聚2号主要用于“折价受让供应商持有的对奥园集团并表公司的应收账款债权”，由奥园集团提供连带责任保证担保。惠聚2号由珠海保税区启恒物流有限公司举借，而奥园旗下的广州弘凯置业有限公司，持有启恒物流60%股权，也就是说，启恒物流实际上也是由奥园控股的公司。

公开裁判文书显示，2021年11月16日、2022年1月12日，申万菱信对于奥园集团等相关主体，分别向法院申请了约2.07亿元、0.96亿元的非诉财产保全。

再比如，12月份，奥园理财产品爆雷时，其自行披露称，公司相关的基金和定融产品总额约60亿元，第三方公司管理的定融产品约24亿元。

2020年初，曾有做空者发布报告，详细分析了奥园的明股实债及自融问题。其在报告中指出，奥园的非控股股东权益主要由广州奥园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险以及投资公司构成。其中，广州奥园股权投资基金管理有限公司是奥园子公司，涉嫌自融。而种种迹象表明，珠海鼎盛也与奥园存在关联关系。

明股实债与自融，对房企来说是心照不宣的“秘密”。随着房企不断爆雷，这些曾经隐秘的操作逐渐暴露。

明股实债的主要隐患有两点：其一，负债率指标计算容易失真，影响对公司风险的判断；其二，实际应该作为利息支出的财务费用，并不会体现在利润表中，影响对企业真实盈利水平的判断。

中国奥园少数股东权益占总股东权益比例约66%，在行业内属于较高水平（前50均值约45%），而其少数股东损益占比，始终维持在20%以下。 一直以来，都有人对此提出质疑。而奥园的解释是，由于项目投入到结算会有2-3年周期，预计2020年将会有改善。但从数据来看，这个改善不太明显。

花样百出的融资方式，体现了奥园对于资金的渴求。奥园自身资金实力不强，发展高度依赖外部融资，且高利率的非标融资占比较高。 参考联合资信的评级报告，2020年底，其境内发债主体奥园集团的信托及其他融资占比约为47%。过去几年，奥园披露的平均融资成本在7.2%~7.5%，与同行相比偏高。2020年，亿翰智库监测的50家房企，平均融资成本约6.11%。

李晓对此感到无奈。 面对动辄13、14个点的非标融资利率，地产项目的运营就像走钢索一般，理想状态下，净利率可以达到5%~8%，但稍不留神，利润就会被吃空，甚至亏本。 自有资金占比高，融资利率低的房企，潜在利润率更高，经营上也就有了更多腾挪的空间。但对于底子薄，又高速扩张、渴求资金的房企而言，只有不断提高周转，一个锅盖盖五个，甚至十个锅，才能提高自有资金的回报率，但风险也随之叠加。

疑点重重的2020

《 财经 十一人》发现，奥园身上还存在一些疑点。

其一，近两年，这家公司依据账面数据推算的回款金额，与综合其他披露计算的结果相去甚远。

一般来说，将预收款项当期变动，与营业收入加总，可以得到当年预收款项的实际增加。对于地产公司来说，这个数值大致与当年的回款金额相近，会有一定误差，但差异不会过大。

从下表可以看出，2020年与2021上半年，综合奥园权益*额与回款率，得出的回款金额，与报表数值推算的结果差异较大。

即便考虑到奥园在此期间处置了部分子公司，这个差异仍然让人难以接受。以2020年为例，当年奥园出表公司合计约有75亿元预收款，即便加上这75亿元，仍有近300亿元缺口（844-474-75=295）。

对于这个差异，有几种可能的解释方向：

一是奥园的合同*额虚高。对房企而言，合同*额是一张最直接、响亮的招牌。提高排名，甚至冲击千亿，意味着名声、荣誉，也意味着更多的融资机会。2019年7月、2020年3月，中国奥园先后两次遭到做空，做空者均对其*额的真实性提出质疑。

二是奥园的真实回款率或权益比例低于披露数据。

三是当前财务报表或许已不能准确反映奥园的整体情况。假设奥园披露的全部数据均真实可信，以2020年为例，奥园当年全口径的回款金额约为1130亿元，而其合并范围内的推算回款金额约为474亿元。也就是说，若不考虑权益比例，当年，奥园有高达656亿元的回款均发生在表外。

2020年，奥园参与的合资项目数量从2019年的10个增至90个，为合资公司提供的担保从2019年的80亿元人民币升至240亿元人民币。

前述奥园内部人士透露，有时候，明面上的负债减少，其实是转嫁到了合作方，以合作方的名义贷款，公司为其提供相应担保。受访的投资人也指出，这是地产公司在降低表内负债时会采取的一种操作。

这意味着，奥园的财务报表或许已不能准确反映其整体情况，其真实的负债规模也愈发成谜。

其二，奥园将多家子公司“处置”给了一家可能存在关联的公司。

2020年度，中国奥园毛利率下滑明显，净利率却略有提升，主要得益于其非经营性损益。其中占大头的，分别是18.4亿元的汇兑损益，和12.28亿元*附属公司的收益，两者合计约占当年税前净利润22.54%。

《 财经 十一人》发现，当年中国奥园处置子公司的多个处置交易的对象为同一家公司，而这家公司又与奥园存在千丝万缕的关联。

据年报披露，中国奥园2020年处置了50家附属公司。这些公司之间存在控股关系，如果剔除掉被控股的公司，则剩余34家，其中有6家公司的处置没有交易对价。我们将剩余的28家公司视为其当年*的主要附属公司。处置完这28家公司后，奥园仍然持有51%及以上股权的，有19家，占比近70%。

一般来说，持股51%及以上，说明对这家公司具有控制权，需要考虑将其纳入合并范围，自然也不能算做*附属公司。但是，很多地产公司会以公司章程规定为由，说明自己不能“单独控制”这家公司，从而实现附属公司的“出表”，奥园这次也给出了同样的理由。

然而，事实恐怕并非如此。从下表可以看出，一家叫做“广州晟益房地产有限公司”（以下简称“广州晟益”）的接盘方，当年入股了奥园的十家附属公司。彼时，广州晟益成立不到一年，其法定代表人吴鹏飞，正是珠海鼎盛的法定代表人。广州奥晟投资有限公司，也成立于2020年，现已是中国奥园的全资子公司，其初始董事之一也为吴鹏飞。

另外，《 财经 十一人》并未查到其中三家公司的股权变更信息，不知其股权当年究竟*给了谁。目前，这三家公司仍由奥园100%持股。

奥园集团的发债资料显示，截至2020年底，多家出表公司所涉及的地产项目，奥园享有的权益仍为100%。

《 财经 十一人》就上述疑点咨询中国奥园，奥园称暂不回复。

自救之路

爆雷之后，诉讼接踵而至。*息显示，其境内地产业务运营主体奥园集团，目前已因三个案件成为被执行人，被执行总额金额合计约21.64亿元。

贝壳研究院分析师潘浩指出，奥园与其他陷入危机的房企类似，在整个流动性系统中，先是一个齿轮卡住了，由于缺乏信心的润滑，故障又不断传导至其他联动的齿轮，最后导致系统全面失效。

现在，奥园需要盘活这个系统。

在其官宣境外债务重组后，市场陆续有消息称，山东某康养地产国企有意成为中国奥园控股股东，广东粤海置地、越秀地产等公司也在考察中国奥园位于广州、珠海地区的项目。截至目前，公司未公布重大实质性进展。

据智库媒体REDD消息，市场传闻的某康养地产国企，或为山东国欣颐养集团旗下的中垠地产。

奥园与中垠地产在2020年建立合作关系。奥园旗下的深圳市实业发展有限公司，持有中垠地产40%的股份。中垠持有济南阳光壹佰房地产公司51%的股权，而济南阳光100国际新城，是2020年新出现在奥园披露土储中的项目。同年，奥园还新增了“济南中垠广场”、“济南中垠御苑”等项目。

几位受访者均表示，国企的决策流程一般较为复杂，这笔潜在的战投目前看来仍然存在不确定性。另外，与整体*股权相比，*单项资产可能更为高效。一般来说，股权*面临更大风险，尤其是当公司信用出现了问题，金融机构、战投方更需要全面、详细盘查底层资产，摸清各种隐性债务。因此，他们往往更愿意直接*优质资产。

而目前，对于陷入危机的房企而言，*资产也是个艰难的博弈。上述投资人提到，一些*方在谈判时，会将折扣打得极低，甚至只是略高于这个项目的有息负债。比如，一个可售20亿元的项目，投入的10亿元中，有7亿元开发贷，那么*方会从8亿元开始报价。而不想贱*资产的房企，往往无法接受这样的条件。

对于奥园来说，通过处置资产降负债，还可能面临另一重潜在压力。惠誉指出，少数股东权益占比较低的房企，可以通过处置项目权益来降杠杆。而正如前文所说，奥园的少数股东权益占比较高，这降低了其财务灵活性。

无论如何，目前进入ICU的所有房企，都非常需要向外界释放利好信息，以维系脆弱的信心，获得喘息空间。

作者为《 财经 》产业研究中心研究员和实习生

个人认为房价在未来10年是不会降低的，而且随着各种各样的政策推行，基本上我们的房价，如果可以维持不长就已经非常不错，更不要妄想它会降低了。

任志强说过，我们的房价并不贵，未来房价还会涨。随着二胎政策的开放，用心良苦的父母已经在为婴儿期的宝宝准备学区房、婚嫁房了。随着00后逐渐加入购房大军，可以说房子刚需一族群体还是很庞大的。随着通货膨胀的加剧，拿地成本、建筑成本都会增加。如此看来一二线房价十年以后肯定高于现在，不可能比现在低。

一方面二胎政策的实行，对于房价的*是一个极大的*。而二胎的影响差不多在20年左右。对于这点我有非常明显的感受，我的堂哥堂姐们目前都完成了二胎，春节期间他们也都在讲，目前两房对于他们来说，有点拥挤，正考虑换三房，我想对于很多其它二胎家庭来说这应该是个普遍现象，所以二胎政策的试行，对于房价的*也存在一定程度的推动。

另一方面，去年房地产遭到了那么严格的控制，虽然一二线城市的商品房销量出现了下滑，但是房价并没有出现下滑。试想一下，这么严的调控房价都没有受到影响，一旦放松一旦，那房价反弹的幅度可想而知。这说明在一个以房子轮失败的时代，房子对于很多人都存在刚需，下降只有理论上的可能，实际上要下降几乎不可能。